В чём отличие совместной собственности на квартиру от долевой? | Блог сервиса умного подбора новостроек

Когда квартира принадлежит нескольким людям, важно понимать, как именно они ею владеют — в долях или совместно. От этого зависят права каждого и ваши риски как покупателя.

Квартира одна, а владельцев несколько: основные сценарии

1. Супруги и совместная покупка

Костя и Аня поженились, оформили ипотеку и купили однушку. В договоре указан только Костя, но платили оба. По закону всё, что нажито в браке, — общее имущество. Значит, квартира — в совместной собственности, и у Ани такие же права, как у мужа.

Чтобы продать недвижимость, Косте нужно получить согласие супруги. Исключение — если есть брачный договор с иными условиями.

2. Родственники, друзья, партнеры

Мама продаёт дачу, сын берет ипотеку — и они вместе покупают трёшку. По договорённости, у мамы — 40%, у сына — 60%. Доли указываются в договоре купли-продажи и фиксируются в ЕГРН.

Возникает долевая собственность, где каждый может распорядиться своей частью с соблюдением права второго дольщика на преимущественную покупку. Например, если сын решит продать долю, сначала он должен предложить её маме. И только если она откажется, можно искать покупателя со стороны.

3. Квартира с маткапиталом

Покупая квартиру, семья с двумя детьми использует материнский капитал. По закону доли должны быть выделены каждому: маме, папе и детям. В будущем операции с такой недвижимостью могут быть осложнены. Например, при продаже детских долей потребуется разрешение органов опеки.

4. Наследство

Бабушка оставила квартиру трём внукам. Если завещания нет, имущество делится поровну — каждый получает по 1/3 в долевую собственность.

Прежде чем купить такую квартиру, убедитесь, что права всех наследников зарегистрированы, нет споров и обременений.

Как оформить жилье при покупке вскладчину?

Если вы супружеская пара и не хотите делить доли — совместная собственность проще и удобнее. Но если вклад неравный (например, один заплатил 80% суммы), или вы хотите заранее зафиксировать права, выбирайте долевую. То же касается покупки с друзьями, родственниками или в рамках инвестиций.

Плюсы долевой собственности:

У каждого владельца — конкретная доля, которой он может распоряжаться.
В случае долгов одного из совладельцев, претензии могут быть только к его части.
Минусы:
При продаже доли нужно сначала предложить её другим сособственникам.
Все сделки проходят через нотариуса, что требует дополнительных расходов.

Как купить квартиру, где несколько владельцев?

Определить тип собственности можно по выписке из ЕГРН. Если квартира оформлена в совместном владении — доли не указаны (обычно у супругов). Если в долевом — у каждого владельца прописан размер его части: 1/2, 1/3 и так далее.

Дополнительно проверьте:

даты приобретения жилья и регистрации брака — возможно, потребуется согласие второго супруга;
наличие брачного договора;
основание права собственности: ДКП, договор дарения, наследства.

Покупая долю в квартире, убедитесь, что остальные владельцы уведомлены о продаже, и их отказ от приобретения заверен нотариально.

Если после прочтения статьи у вас возникли сомнения в покупке доли квартиры на вторичном рынке, разумно рассмотреть альтернативу — новостройки напрямую от девелоперов. Такой выбор исключает сложности с согласиями совладельцев, риски обременений и судебных споров. На странице застройщиков Москвы собран полный список компаний, реализующих проекты в столице: от лидеров рынка до новых девелоперов с перспективными комплексами. Здесь вы найдете как готовые новостройки от застройщика, так и старт продаж новых очередей. Удобный формат каталога позволяет сравнить условия, инфраструктуру и стоимость жилья, а также выбрать надежного партнера для сделки. Это помогает избежать лишних рисков и купить квартиру с прозрачной юридической историей.

Осведомлённость — лучшая страховка при покупке жилья, у которого несколько владельцев. Проверяйте документы, чтобы уберечь себя от рисков и судебных разбирательств.