Когда сделку с квартирой могут развернуть назад: уроки дела Ларисы Долиной и как покупать спокойнее | Блог сервиса умного подбора новостроек

Автор: Вячеслав, эксперт портала Новостройкино (Москва)

Начнем с того, что это не «желтая» история, а наглядный кейс про риски сделок.

В декабре 2025 Верховный суд пересмотрел спор вокруг квартиры Ларисы Долиной: 16 декабря он отменил решения трех нижестоящих инстанций и подтвердил право собственности за покупательницей Полиной Лурье, а вопрос по встречным требованиям (включая тему выселения) отправил на новое рассмотрение. Дальше Мосгорсуд назначил рассмотрение по выселению на 25 декабря 2025 года.

А в основе конфликта — типичная «вторичка»: сделка между физлицами, после которой продавец заявляет, что действовал под влиянием мошенников; ранее, весной 2025, Хамовнический суд признавал сделку недействительной.

Почему это важно вам, даже если вы не покупаете «звездную» квартиру?
Потому что механизм один и тот же: на вторичном рынке вы покупаете не только стены, но и человеческий фактор + документальные хвосты + сценарии, которые могут всплыть уже после регистрации.

Чтобы не читать «в теории», можно сразу открыть карту первички по Москве и параллельно смотреть варианты: районы, цены, сроки сдачи, формат отделки. Так легче сравнивать риск-профиль на практике, а не в голове.

Открыть карту новостроек Москвы

Что именно показало дело Долиной (если убрать фамилию)

Давайте переведем новость на язык покупателя. Сделка может стать предметом спора не из-за «ипотеки» или «обременения», а из-за вопроса: понимал ли продавец, что делает, и был ли он свободен в решении.

Судебный сценарий может быть длинным: сначала одно решение, потом апелляция, кассация, потом Верховный суд — и параллельно отдельная ветка про выселение/фактическое пользование квартирой.

На вторичке у вас почти всегда есть риск «внезапной второй реальности»: когда то, что выглядело как «обычная купля-продажа», превращается в конфликт интересов (и иногда — в конфликт версий того, как именно подписывались документы).

И вот это — главный урок. Не «Долина/не Долина». А то, что на вторичке у сделки есть дополнительный слой: человеческий.

Почему именно вторичка чаще попадает в такие истории

Я объясню это по-инженерному: где чаще всего «ломается система».

Узел 1. Продавец-физлицо как точка уязвимости. На вторичке продавец — конкретный человек. Его могут торопить, уговаривать, «вести за руку», запугивать, вводить в заблуждение. И если потом он заявляет, что был под влиянием третьих лиц, вы получаете не спор про метры, а спор про действительность волеизъявления.
Узел 2. Деньги и скорость. Вторичка любит «быстро». Аферисты любят «быстро» еще больше. Там, где вас торопят, часто отключают вашу главную защиту: паузу.
Узел 3. Хвосты права. Вторичка — это история: наследства, разводы, дети, маткапитал, временно выписанные, доверенности, цепочки перепродаж. Даже когда все законно, одна неучтенная деталь может сделать жизнь тяжелой.
Узел 4. Психология покупателя. Вторичку часто покупают «по эмоции»: ремонт, вид, «центр», «ключи завтра», «скидка только сегодня». И если покупатель эмоционально уже «въехал», он начинает прощать красные флаги.

9 красных флагов вторички, после которых надо ставить сделку на паузу

Я специально пишу «на паузу», а не «убегайте». Пауза — лучшая диагностика. Нормальная сделка паузу выдерживает.

Признаки опасной сделки на вторичке: на что обратить внимание

Повторюсь: один пункт еще может быть особенностью. Три пункта сразу — это уже профиль риска.

Что делать покупателю на вторичке, чтобы не жить потом в судах

Не юридическая консультация, а практическая дисциплина сделки.

Как избежать судебных разбирательств при покупке жилья на вторичном рынке

Шаг 1. Пауза до денег

Пока вы не внесли задаток/аванс, у вас есть свобода. Как только деньги ушли — у вас появляется эмоциональная привязка «я уже почти купил».

Правило: задаток — только после того, как у вас на руках базовый пакет документов и понятная логика сделки.

Шаг 2. Проверка поведения, а не только бумаги

Звучит странно, но это критично. Если продавец: нервничает, путается, постоянно «советуется с кем-то по телефону», не может объяснить простые вещи про свою квартиру — это не доказательство аферы. Но это сигнал, что вы входите в зону, где «воля продавца» может стать предметом спора.

Шаг 3. Сценарий «что будет после сделки»

Большинство проблем не в подписании, а в «после». Задайте себе три бытовых вопроса:

когда продавец реально освобождает квартиру, и что если не освобождает;
кто еще может претендовать на проживание/регистрацию;
есть ли риск, что через месяц появится новый участник истории.

Если на эти вопросы нет спокойных ответов — это не «мелочь».

Честно про первичку

Почему мы в Новостройкино фокусируемся на первичке?
Потому что именно сценарий «продавец-физлицо под влиянием мошенников/под давлением» для первички не типичен: в большинстве случаев вы покупаете у застройщика в стандартизированном контуре (договор, банк, регламент). Это не «магическая защита от всех проблем», но это сильно снижает вероятность именно таких драм, как в деле Долиной, где спор строится вокруг действий конкретного человека-продавца.

При этом я не буду говорить «на первичке невозможно попасть». Можно — просто риски другие.

Какие риски на первичке вместо «вторичных афер»:

сроки сдачи и передачи ключей;
качество и приемку (особенно если отделка);
реальность инфраструктуры «в перспективе»;
транспорт и «связность» района (выехать утром — это тоже качество жизни);
правильность выбора корпуса/очереди (иногда это важнее класса дома).

То есть первичка — это не рулетка с человеческим фактором продавца, а инженерная задача: сравнить параметры и выбрать устойчивый вариант.

Чек-лист первички «по-взрослому»: что проверить, чтобы потом не жалеть

Не превращаю в список на 50 пунктов. Только то, что чаще всего дает эффект.

Чек-лист по покупке жилья на первичном рынке: на что обратить внимание

Как сделать это проще через Новостройкино

Я за практику: меньше героизма — больше системы. Когда вы выбираете первичку, главная ошибка — смотреть по картинкам и отзывам, а сравнивать «в голове». Это всегда проигрыш, потому что мозг забывает детали.

Правильнее так:

Открыть карту новостроек Москвы.
Отфильтровать по вашему сценарию (район/бюджет/срок/тип отделки).
Сравнить 5–7 ЖК по параметрам, а не по эмоциям.
Дальше углубляться в 2–3 финалиста.

Карта и подбор новостроек Москвы →

И дальше — уже переход в карточки конкретных ЖК, где вы фиксируете важное: сроки, отделку, корпус, окружение. Это и есть «покупка без судов»: когда вы заранее убрали большую часть неопределенности.

Важный вывод после истории Долиной

Дело Ларисы Долиной стало публичным, потому что имя громкое. Но механика — бытовая: вторичная сделка между людьми может внезапно превратиться в конфликт, где вы как покупатель будете защищать не «красоту ремонта», а сам факт устойчивости сделки.

Поэтому мой совет как эксперта по рынку (не как юриста):

если вы идете на вторичку — включайте режим «пауза, проверка, дисциплина сделки»;
если вы хотите снизить вероятность именно таких историй — смотрите первичку и управляйте рисками через сравнение проектов, а не через надежду на «все будет нормально».

Вопрос к вам (и это реально помогает другим)

Вы бы выбрали сейчас:

вторичку «сразу ключи», но с более сложным контуром риска,
или первичку, где риски другие, но более управляемые через параметры?

Если напишете в комментариях ваш сценарий (семья/инвестиция/переезд/первая квартира), я соберу следующую статью под ваш запрос: «Первичка vs вторичка в Москве: 12 рисков, которые путают покупатели — и как проверить каждый за 15 минут».

И да, если вы уже в выборе — начните с карты:
https://novostroikino.ru/novostrojki-moskva/map/