Лишние метры при приемке квартиры: суммы до 1.5 млн рублей | Блог сервиса умного подбора новостроек

Владельцы квартир в строящихся домах все чаще сталкиваются с необходимостью доплаты за увеличение проектной площади после ввода объекта в эксплуатацию. Суммы дополнительных платежей варьируются от 150 000 до 1,5 млн рублей, что становится неожиданностью для покупателей на фоне общего роста цен на недвижимость.

Ключевой прецедент, привлекший внимание рынка, произошел в Санкт-Петербурге, где около 200 дольщиков ЖК «GloraX Балтийская» получили уведомления о необходимости доплаты. Средний чек составил 620 000 рублей, однако в отдельных случаях требования застройщика превышали 1 млн рублей.

Механизм возникновения задолженности

Юридически обязанность доплаты возникает на финальном этапе строительства, когда Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит контрольные обмеры помещений. Если фактическая площадь квартиры оказывается больше проектной (указанной в ДДУ), покупатель обязан компенсировать разницу.

Стоимость «лишних» метров рассчитывается по цене квадратного метра, зафиксированной в договоре на момент покупки, либо по текущей рыночной цене (если это прямо предусмотрено условиями соглашения). Учитывая, что средняя стоимость 1 м² на первичном рынке России к началу 2026 года выросла, даже незначительное отклонение в 2–3 м² приводит к внушительным расходам.

Допустимые погрешности и ограничения

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, изменение площади квартиры — допустимое явление, обусловленное технологическими особенностями монолитного и кирпичного строительства. Однако закон устанавливает критический порог отклонения:

До 5% от проектной площади считается допустимой строительной погрешностью. Если этот пункт есть в договоре, дольщик обязан оплатить разницу.
Свыше 5% существенное изменение условий договора. В этом случае покупатель получает право расторгнуть сделку в одностороннем порядке и потребовать возврата полной стоимости жилья с процентами за пользование денежными средствами.

Важно отметить, что отказ от оплаты «лишних» метров при отклонении менее 5% дает застройщику право удерживать ключи и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае дольщику возвращается первоначальный взнос, который к моменту сдачи дома уже обесценился из-за инфляции.

Финансовая нагрузка и судебная практика

Ситуация осложняется тем, что многие покупатели используют предельные кредитные лимиты по ипотеке и не располагают свободными средствами в размере 500–800 тысяч рублей перед получением ключей. Банки, как правило, не включают подобные доплаты в тело ипотечного кредита. Это вынуждает клиентов брать потребительские кредиты по ставкам 25–30% годовых.

Судебная практика 2024–2025 годов показывает, что суды чаще встают на сторону девелоперов. Если в ДДУ прописан пункт о перерасчете стоимости при изменении площади (и замеры БТИ подтверждены техническим планом) оспорить требование крайне сложно. Исключение составляют случаи, когда дольщик доказывает ошибку в замерах, заказывая независимую экспертизу.

«В договорах долевого участия часто встречается формулировка, что цена фиксирована и пересмотру не подлежит. Однако большинство крупных застройщиков оставляют за собой право на перерасчет, если площадь меняется более чем на 0,5–1 м². Для покупателя это риск, который необходимо закладывать в бюджет еще на этапе котлована», — отмечают юристы, специализирующиеся на спорах по ДДУ.

Что это значит для рынка недвижимости

Для покупателей данный тренд означает необходимость формирования резервного фонда в размере 5–7% от стоимости квартиры к моменту сдачи дома. Фактически, конечная стоимость лота в новостройке становится непрогнозируемой величиной.

Для застройщиков ужесточение контроля за площадью становится инструментом повышения маржинальности проектов на финальной стадии. В условиях проектного финансирования и счетов эскроу, средства, полученные от доплат за метраж, поступают на счета компании напрямую, минуя банковские блокировки. Это, в свою очередь, улучшает операционный денежный поток девелопера.

Зоны риска в популярных проектах

Эксперты отмечают, что вероятность отклонений площади напрямую зависит от масштаба проекта и технологии строительства. В крупных квартальных застройках, в которых активно применяется монолитное домостроение, погрешность в толщине стен или перегородок на этапе заливки бетона — частое техническое явление. Аналогичная ситуация характерна для проектов комплексного освоения территорий вроде ЖК Скандинавия и ЖК Ильинские луга. Здесь итоговые габариты помещений могут корректироваться из-за слоев штукатурки и утеплителя, что в конечном счете меняет полезную площадь лота.

Финансовая чувствительность к доплатам варьируется в зависимости от класса жилья. Для покупателей в сегменте «комфорт», например, в ЖК Томилинский бульвар или ЖК Прокшино, критичным становится сам факт незапланированного расхода, так как бюджет сделки часто рассчитан впритык. В то же время в высокобюджетных проектах, таких как ЖК ЗИЛАРТ или ЖК Остров, основным фактором риска становится высокая стоимость квадратного метра. Даже незначительное техническое увеличение площади на 0,3–0,5 м² в этих локациях трансформируется в шестизначные суммы доплат, сопоставимые со стоимостью машино-места в спальном районе.