Рынок столичной недвижимости к концу 2025 года зафиксировал новый структурный сдвиг. В сегменте высотного строительства (дома выше 100 метров) образовался острый дефицит доступного жилья. По данным аналитиков, объем предложения в небоскребах комфорт-класса за год сократился на 46%. Фактически, массовый сегмент в высотках вымывается с рынка, уступая место более дорогим проектам бизнес- и премиум-класса.
Статистика дефицита
Декабрьская статистика 2025 года показывает, что на первичном рынке Москвы в реализации осталось всего около 4,1 тыс. квартир в высотных проектах комфорт-класса. Ситуация с апартаментами (юридически коммерческими помещениями для проживания) выглядит еще более драматично. В продаже зафиксировано всего 6 лотов на весь город. Это исторический минимум для данного формата недвижимости.
На фоне сокращения экспозиции закономерно выросли цены. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовых небоскребах достигла отметки 417 тыс. руб./м². Годовой прирост составил 21% — в декабре 2024 года «квадрат» в аналогичных проектах стоил около 344 тыс. руб..
При этом сама доля небоскребов в столице продолжает расти. Высотные здания составляют уже 57,5% от всех проектов на первичном рынке, что в 3,8 раза больше показателей двухлетней давности. Однако структура этого предложения меняется. Девелоперы массово переориентируют высотные проекты в более маржинальные сегменты.
Почему исчезает доступное жилье в высотках
Эксперты связывают вымывание комфорт-класса с финансовой моделью девелопмента в условиях жесткой денежно-кредитной политики. Массовое первичное жилье становится дефицитным продуктом осознанно.
Главная причина — низкая маржинальность проектов комфорт-класса при высокой себестоимости высотного строительства. В течение всего 2025 года, на фоне ключевой ставки, которая держалась на уровне 21% и только к декабрю скорректировалась до 16,5%, застройщики замедлили вывод новых корпусов. Им выгоднее улучшать качественные характеристики продукта и позиционировать его как «бизнес» или «бизнес-лайт». В этом случае цена за м² позволяет обслуживать дорогие проектные кредиты.
Что можно купить прямо сейчас
Несмотря на общее снижение объемов, на рынке сохраняется ряд инвестиционно привлекательных объектов, которые пока удерживают баланс цены и качества. Покупательский интерес сейчас смещается в сторону комплексов с хорошей транспортной доступностью. Здесь девелоперы еще не успели полностью переписать ценники под новые реалии бизнес-класса.
Среди наиболее востребованных проектов эксперты выделяют ЖК Level Южнопортовая. Он сохраняет пул квартир комфорт-класса с видовыми характеристиками и является самым высоким проектом в классе «комфорт» (до 69 этажей). Также стабильный спрос фиксируется в ЖК «Бусиновский парк», в котором динамика цен пока позволяет войти в сделку от 11,6 млн руб. за студию. Это ниже среднерыночного роста. Для инвесторов, рассматривающих почти готовые проекты, интерес представляет ЖК AFI Tower. Здесь формат коливинга и небоскреба сочетается с ценами от 13,4 млн руб. (с учетом акций), что является редким предложением для бизнес-лайт сегмента.
Что это значит для рынка недвижимости
Сложившаяся ситуация сигнализирует о завершении эры «дешевых небоскребов». Для покупателя это означает сужение окна возможностей. Приобрести квартиру на 30+ этаже по цене масс-маркета становится все сложнее.
Для инвесторов входной билет в высотные проекты дорожает быстрее инфляции. Текущие лоты по цене 417 тыс. руб./м² к середине 2026 года могут перейти в категорию дефицита, что обеспечит прирост капитализации актива.
Покупателю, если целью является именно видовая квартира в высотке, откладывать сделку рискованно. Вывод новых объемов в комфорт-классе замедлен, а будущие проекты с высокой вероятностью выйдут на рынок уже с позиционированием и прайсом бизнес-класса.
Ещё по теме
04 января 2026
1243
14 ноября 2025
2536
30 октября 2025
2255
