Изменение механизма субсидирования ипотеки с 1 января 2026 года и последствия для заемщиков | Блог сервиса умного подбора новостроек

Вступившее в силу с начала года постановление Правительства РФ о корректировке формулы возмещения недополученных доходов (ВНД) банкам привело к пересмотру условий выдачи льготной ипотеки. Кредитные организации фиксируют снижение предельной доходности продукта, что вынуждает рынок перекладывать финансовую нагрузку на застройщиков и конечных потребителей.

Суть изменений: математика банковской доходности

Главным триггером изменений стало сокращение гарантированной надбавки (спреда) к Ключевой ставке ЦБ, которую государство выплачивает банкам. Если вы оцениваете последствия для своего бюджета, имеет смысл сразу пересчитать платеж и нагрузку при разных суммах и сроках в калькуляторе ипотеки.

Многие заемщики задаются вопросом: «Если я плачу банку свои 6% годовых, почему банк жалуется на убытки?». Важно понимать структуру формирования дохода: ставка клиента (6%) не является бонусом для банка, она лишь уменьшает долю, которую должно компенсировать государство. Общая сумма дохода банка жестко ограничена формулой, и это важно понимать на примере льготных программ — например, семейной ипотеки.

Рассмотрим экономику кредита на примере актуальной Ключевой ставки ЦБ РФ — 16%.

Сценарий 2025 года (Старая формула)

В прошлом году формула гарантировала банку доход: Ключевая ставка + 2,5 п.п.

Совокупный доход, который должен получить банк: 16% + 2,5% = 18,5% годовых.
Из них платит заемщик (Вы): 6%.
Из них доплачивает государство (Субсидия): 18,5% - 6% = 12,5%.
Итог для банка: Гарантированная доходность составляла 18,5%.

Сценарий 2026 года (Новая формула, действует сейчас)

С 1 января гарантированная надбавка была снижена до 2,0 п.п.

Совокупный доход, который теперь должен получить банк: 16% + 2,0% = 18,0% годовых.
Из них платит заемщик (Вы): 6% (эта часть осталась неизменной).
Из них доплачивает государство (Субсидия): 18,0% - 6% = 12,0%.
Итог для банка: Гарантированная доходность упала до 18,0%.

Почему потеря 0,5% критична?

На первый взгляд снижение доходности с 18,5% до 18,0% кажется незначительным. Однако в банковском секторе, где маржа формируется за вычетом стоимости привлечения денег (депозитов, ставки по которым сейчас близки к ключевой) и операционных расходов, потеря 0,5 процентного пункта может означать падение чистой прибыли по продукту до нуля или переход в отрицательную зону рентабельности.

Ваши 6% никуда не исчезают — они являются фундаментом, на который надстраивается госсубсидия. Но так как государство опустило «потолок» общей выплаты, банк недополучает средства, необходимые для покрытия рисков.

Реакция рынка: чего ждать покупателю?

Чтобы компенсировать выпадающие 0,5% дохода, банки вынуждены искать альтернативные источники покрытия расходов. Это приводит к следующим последствиям для покупателей недвижимости в I квартале 2026 года:

Введение комиссионных сборов. Банки вводят комиссии для застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Девелоперы, в свою очередь, закладывают эти расходы в стоимость квартиры. Покупателям следует ожидать разницы в цене при покупке за наличные и в ипотеку.
Ужесточение скоринга. Банк, работающий с минимальной маржой, не может позволить себе риск невозврата. Требования к кредитной истории и уровню долговой нагрузки заемщиков существенно возрастают.
Снижение доступности. Ряд банков может временно приостановить выдачу льготных кредитов до стабилизации экономической модели.