Доля проданных квартир к моменту ввода новостроек выросла во всех сегментах | Блог сервиса умного подбора новостроек

За последние три года объем жилья, реализованного к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию, показал устойчивый рост. Если ранее застройщики подходили к финалу строительства со значительным складским остатком, то сейчас к передаче ключей свободное предложение в большинстве проектов сокращается до технического минимума.

Причины смещения спроса

Тенденция охватывает все ценовые классы рынка недвижимости. Покупатели все чаще отказываются от выжидательной позиции в пользу сделок на ранних и средних этапах строительства. Эксперты выделяют три ключевых фактора, изменивших структуру потребления:

Безопасность вложений: повсеместный переход отрасли на эскроу-счета нивелировал риски недостроя, фактически уравняв надежность «котлована» и готового жилья.
Инвестиционная выгода: вход в проект на стартовой стадии позволяет зафиксировать цену и избежать удорожания квадратного метра по мере повышения строительной готовности.
Дефицит ликвидных лотов: квартиры с наиболее удачными планировками и видовыми характеристиками вымываются из ассортимента первыми, не доходя до стадии ввода.

Ситуация в классах жилья

В массовом сегменте (эконом и комфорт) высокая раскупаемость исторически поддерживается льготными ипотечными программами, стимулирующими спрос именно на первичном рынке. В бизнес- и элит-классах, несмотря на высокий чек, клиенты также стремятся забронировать лоты заранее. Это обусловлено ограниченностью предложения уникальных форматов: пентхаусов, квартир с террасами или панорамным остеклением, альтернативу которым сложно найти в готовых домах.

Ценовая стратегия и пример реализации

На фоне высокой активности покупателей застройщики ужесточают ценовую политику, широко применяя алгоритмы динамического ценообразования. Это позволяет повышать стоимость квадратного метра в режиме реального времени по мере вымывания лотов, не дожидаясь плановых календарных повышений.

Наглядным примером эффективности такой модели служит ЖК «Level Южнопортовая» в Москве. На старте реализации проекта девелопер предложил дисконтированные цены для привлечения инвесторов, однако автоматизированная система переоценки реагировала на сокращение товарного запаса практически ежедневно. В результате, по мере вымывания наиболее востребованных планировок, стоимость квадратного метра к этапу активных фасадных работ выросла более чем на 35%. При этом, благодаря точному балансу цены и темпов выбытия, к моменту приближения ввода в эксплуатацию в корпусах не прогнозируется избыточного остатка, несмотря на постоянный рост прайса.

Прогноз развития рынка

Сложившаяся конъюнктура превращает готовые квартиры от застройщика в дефицитный товар. Это позволяет продавцам удерживать на остатки максимальные цены, не опасаясь конкуренции. Аналитики прогнозируют сохранение данного тренда: при текущих темпах вывода новых проектов и сохранении спроса риск затоваривания рынка готовым жильем в ближайшей перспективе остается минимальным.