Апартаменты: недвижимость без статуса | Блог сервиса умного подбора новостроек

Стоимость апартаментов в Москве сильно просела по отношению к жилой недвижимости: в июле 2025 года эти помещения выставлялись на продажу в среднем на треть дешевле, чем квартиры.

В январе нынешнего года Госдума в очередной раз отклонила законопроект, который мог бы урегулировать статус апартаментов. Документ прошёл долгий и тернистый путь: впервые он был представлен на рассмотрение ещё в 2021 году. А судьбу самих апартаментов в России пытаются решить уже почти десять лет — с 2016 года.

Не жильё и не отель

Апартаменты как формат недвижимости появились в Москве и других городах страны в начале 2000-х годов. Для застройщиков это был удобный способ обойти требования по наличию в ЖК социальной инфраструктуры, а для покупателей — шанс приобрести комфортную недвижимость по цене более низкой, чем стандартные новостройки.

Апартаменты не считаются жилой недвижимостью. Это означает, что их разрешено возводить даже в тех локациях, где жилая застройка запрещена. В частности, апарт-отели популярны в курортных городах, где они часто размещены вдоль береговой линии.

На эту недвижимость не распространяются нормы по инсоляции жилых помещений и допустимому уровню шума. Живя в таком доме, нельзя пожаловаться на слишком шумных соседей. Зато требования к перепланировке значительно менее строгие, чем для обычной квартиры.

Пожалуй, главный минус этого формата — невозможность постоянной регистрации в помещении. Таким образом, жильё превращается в своего рода гостиничный номер. Но его официальный статус ни в одном документе не закреплён.

Хождение по мукам

В 2021 году законодатели предложили ввести в обиход новую категорию недвижимости — многофункциональные здания. Это была очередная попытка уравнять в правах собственников жилой недвижимости и апартаментов. Предполагалось, что на апартаменты можно будет распространить действие закона о долевом строительстве и нормы Жилищного кодекса. А собственники в таких ЖК смогли бы переводить нежилые помещения в жилые.

В 2024 году стало понятно, что обсуждение законопроекта зашло в тупик: слишком разные мнения о нём высказывались на региональном уровне. В конце концов, документ был отклонён.

Девелоперы готовы строить апартаменты, потому что так они могут обходить жёсткие нормативы и требования Градостроительного кодекса по зонированию: например, возводить дома на территории бывших промзон. Положительно воспринимают данный формат недвижимости покупатели и инвесторы.

Противники же считают, что апартаменты повышают нагрузку на существующую социальную инфраструктуру. Кроме того, под этим видом нередко пытаются легализовать объекты, незаконно построенные на землях, не предназначенных для жилой застройки.

Неопределённое будущее

Москва в конце 2024 года отказалась строить апартаменты. Такое решение приняла столичная мэрия. Но в других крупных городах спрос на такой формат недвижимости есть. Прежде всего — из-за более низкой цены, а во вторую очередь — из-за инвестиционной привлекательности. Сегодня помещение можно сдавать как жилое, завтра — как коммерческое.

Многофункциональные комплексы чаще всего имеют развитую инфраструктуру: фитнес-центры, торговые площади, кафе и коворкинги. Такие факторы вкупе с удобным расположением повышают ликвидность объекта.

Основной камень преткновения в легализации апартаментов — то, что девелоперы не строят вместе с ними школы и детские сады. Но большинство экспертов склоняются к тому, что рынок апартаментов должен быть законодательно отрегулирован: в том числе и за счёт проведения более гибкой границы между жилой и нежилой недвижимостью.