Столичный рынок жилья завершил 2025 год с показателями, которые демонстрируют адаптацию к жестким денежно-кредитным условиям. Несмотря на высокую ключевую ставку, стоимость квадратного метра продолжила рост, а покупательская активность сохранилась. За 11 месяцев Росреестр зафиксировал 54 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). При этом ценовая динамика показала увеличение на 25–38% в зависимости от классности объекта.
Объем ввода жилой недвижимости в Москве составил 2,4 млн м². Девелоперы планируют сдать еще 2,9 млн м² до конца текущего года, однако структура предложения меняется. Покупатели все чаще выбирают компактные лоты. Это подтверждается статистикой средней площади сделки – она сократилась во всех сегментах рынка.
Ситуация в массовом сегменте
Наиболее чувствительным к изменениям оказался масс-маркет. В эконом-классе зафиксировано 1174 сделки, а средняя цена «квадрата» поднялась с 296 тыс. до 389 тыс. рублей. Бюджет покупки здесь варьируется от 11 до 14,2 млн рублей. В сегменте комфорт-класса, к которому относятся масштабные проекты вроде ЖК «Люблинский парк» или ЖК «1-й Саларьевский», объем продаж достиг 24,2 тыс. лотов.
Стоимость метра в «комфорте» вплотную приблизилась к психологической отметке в 400 тыс. рублей, остановившись на уровне 399 тыс. рублей. Характерная тенденция для таких комплексов – снижение средней площади покупаемой квартиры до 43 м². Это вынужденная мера покупателей, стремящихся вписаться в бюджет до 15,2 млн рублей при текущих ипотечных ставках.
Бизнес-класс
2 место по популярности удерживает бизнес-класс. За год здесь реализовано 23,3 тыс. лотов, что превышает показатели 2024 года на 2 тысячи сделок. Средневзвешенная цена квадратного метра в проектах уровня ЖК «Первый Нагатинский» или ЖК «Символ» достигла 542 тыс. рублей, показав годовой рост на 100 тыс. рублей.
Несмотря на удорожание метра, средний чек сделки снизился до 26,1 млн рублей. Это объясняется оптимизацией планировочных решений: средняя площадь проданного лота в бизнес-классе уменьшилась с 58 м² до 48 м². Застройщики в локациях вроде Нагатинской набережной или ЗИЛа компенсируют рост себестоимости за счет вывода на рынок более эргономичных форматов жилья.
Высокобюджетный сегмент
Премиальная недвижимость демонстрирует устойчивость к внешним факторам. В этом сегменте заключено 5,3 тыс. сделок. В проектах, подобных ЖК «Level Причальный» или клубным домам в ЦАО, цена квадратного метра преодолела порог в 1 млн рублей, увеличившись с прошлогодних 731 тыс. рублей. При этом покупатели также оптимизируют бюджеты: средний метраж лота сократился с 81 м² до 67 м².
В категории делюкс, в которой представлены эксклюзивные лоты (например, в районе Хамовников или Арбата), стоимость «квадрата» без отделки достигла 2,8 млн рублей. В проектах с финишной отделкой и меблировкой цены доходят до 3,5–7 млн рублей за м². Это единственный сегмент, в котором зафиксирован рост средней площади объекта – показатель достиг 201 м².
Финансовые инструменты
Доля ипотечных сделок в структуре продаж новостроек к концу 2025 года выросла до 61%. Драйвером выступили льготные программы со ставками 2–6%, однако их доступность снижается. С 1 февраля 2026 года вступают в силу ограничения по «Семейной ипотеке», запрещающие оформление более одного кредита на семью. Это может охладить спрос в проектах семейного формата.
В условиях рыночных ставок ипотеки на уровне 18–25%, девелоперы активно внедряют программы рассрочки. Для покупателей квартир в строящихся комплексах, таких как ЖК «Зиларт», предлагаются варианты с минимальным первым взносом и платежами 50–100 тыс. рублей до ввода дома в эксплуатацию. Эксперты отмечают рост числа платных бронирований. Это свидетельствует о желании покупателей зафиксировать цену до очередного пересмотра прайсов.
Вторичный рынок и прогнозы на 2026 год
Вторичный рынок жилья стагнирует. Цены здесь на 15–20% ниже первичного, но спрос ограничен дорогими кредитами. Срок экспозиции квартир увеличился до 3–8 месяцев. Уровень одобрения ипотеки в некоторых банках упал до 25%, что стало историческим минимумом.
Ключевая ставка ЦБ РФ в январе 2026 года составляет 16%. Аналитики ожидают ее плавного снижения до 12–14% к концу года, что может оживить рынок. Однако генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко предупреждает о возможном дефиците предложения в будущем. Застройщики сокращают запуск новых проектов, что отразится на объемах ввода в 2027–2028 годах.
Текущая ситуация на рынке формирует отложенный спрос. Высокая ключевая ставка и ужесточение условий по льготной ипотеке делают покупку новостройки более сложной задачей для массового потребителя. Ожидается, что 2026 год станет периодом роста рынка переуступок. Инвесторы, зашедшие в проекты через рассрочку, будут выводить лоты в продажу, не имея возможности перейти на дорогую ипотеку. Для конечного покупателя это открывает возможность приобрести жилье в готовых домах по ценам ниже, чем у девелопера. Однако выбор ликвидных лотов (студии, однокомнатные) будет ограничен.
