60% отказов по ипотеке: почему банки ужесточили требования и как повысить шансы на одобрение | Блог сервиса умного подбора новостроек

Доля отказов по ипотеке в России достигла рекордных 60%, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Банки одобряют менее 40% заявок — это минимум за последние годы. Финансовые организации стали осторожнее из-за новых ограничений ЦБ и роста числа заемщиков с высокой долговой нагрузкой.

Почему растёт число отказов

С 1 июля 2025 года Банк России ввёл специальные лимиты на долю клиентов с повышенной долговой нагрузкой. Как поясняет управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич, теперь банкам невыгодно выдавать ссуды тем, кто тратит на долги более половины доходов и вносит минимальный первоначальный взнос. В результате количество рискованных ипотек резко сократилось: по данным ЦБ, доля займов с долговой нагрузкой свыше 80% упала до 6% против 47% годом ранее, а с первоначальным взносом ниже 20% — до 3% против 51% в 2023 году.

«Причиной уменьшения доли одобрений стали макропруденциальные ограничения и ипотечный стандарт Банка России, а также рост просроченной задолженности заемщиков», — отмечает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.

По словам эксперта, банки вынуждены сохранять жесткую политику, поскольку рост просрочек требует дополнительных резервов и снижает прибыль. При этом снижение ключевой ставки до 16,5% не вернуло на рынок большинство надёжных заемщиков — ставки всё ещё остаются высокими. На вторичном рынке они могут доходить до 24% годовых, что делает ипотеку неподъёмной для многих семей. При кредите на 10 млн рублей с первым взносом 20% ежемесячный платёж превышает 150 тысяч рублей.

Кто получает одобрение

Сейчас банки фокусируются на заемщиках с низким уровнем долговой нагрузки, стабильным доходом и хорошей кредитной историей. Основные причины отказов — недостаточный доход и низкий кредитный рейтинг. По словам директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, при первоначальном взносе менее 20% одобрение получают лишь около 3% заявителей.

Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина добавляет, что снижение доли одобренных заявок частично связано с ростом интереса к рыночным программам ипотеки. Их объем в сентябре достиг 90 млрд рублей, что на 18% больше, чем месяцем ранее.

Как повысить шансы на одобрение

Финансовые эксперты советуют перед подачей заявки снизить долговую нагрузку — погасить кредиты и сократить лимиты по кредитным картам, которые также учитываются банками при расчёте коэффициента долговой нагрузки.

«Чем больший уровень первоначального взноса вносится заемщиком, тем меньше будет сумма кредита и, как следствие, ниже ежемесячный платеж, а значит, и требуемый уровень дохода для получения одобрения», — поясняет Солдатенкова.

Если дохода всё же не хватает, можно привлечь созаемщика: тогда банк учтёт совокупный доход семьи и увеличит шансы на положительное решение. Также рекомендуется подавать заявки сразу в несколько банков — критерии оценки различаются, и вероятность одобрения возрастает.

«Повысить шансы на получение ипотеки может и оформление через финансовые маркетплейсы. Вероятность одобрения повышается, так как платформа самостоятельно оценивает характеристики заемщика и подбирает наиболее подходящие предложения», — добавляет Солдатенкова.

Снизить ежемесячный платёж можно, увеличив срок кредита, однако важно учитывать возрастные ограничения по моменту полного погашения. Эксперты также советуют не торопиться с покупкой, если в этом нет острой необходимости: по мере снижения ключевой ставки ипотека подешевеет, и требования к уровню дохода станут мягче.

Что дальше

По прогнозам аналитиков, в 2026 году при снижении ключевой ставки до 13–14% и ипотечных ставок до 14–15% годовых рынок может постепенно восстановиться. Это приведёт к росту объёма выдач до 6 трлн рублей и расширению круга заемщиков, для которых ипотека вновь станет доступной.