По состоянию на 2024 год 78% россиян проживало в многоквартирных домах. При этом в 7% семей на человека приходится меньше 10 кв. метров жилой площади. Большая часть российских граждан, 59%, живёт в условиях, когда на каждого члена семьи есть от 10 до 30 кв. метров.
Многие соотечественники мечтают о том, чтобы приобрести отдельное жильё или улучшить жилищные условия. При наличии средств сделать это нетрудно: в некоторых городах РФ предложение на первичном рынке даже превышает спрос. В частности, с начала 2025 года снизились цены на недвижимость в городах:
- Абакан — на 12%;
- Нефтеюганск — на 6,5%;
- Одинцово — на 9,6%;
- Клин — на 6,3%;
- Мытищи — на 5,8%.
Последние три населённых пункта принадлежат к Московской агломерации.
Вопрос заключается не в том, как купить квартиру, а в том, как правильно купить квартиру, чтобы избежать нежелательных рисков. А если покупатель использует недвижимость как инвестиционный инструмент — обеспечить наилучший потенциал для сохранения и приумножения капитала.
Портал «Новостройкино» подготовил для вас инструкцию, которая поможет выбрать и приобрести квартиру в 2025 году.
Процесс покупки квартиры
Приобретение жилья — процесс одновременно радостный и заставляющий поволноваться. Наверное, нет такого человека, который хоть раз не думал о том, не упустил ли он более выгодный вариант.
Процедура это долгая и растягивается на несколько этапов: выбор недвижимости, согласование ипотеки, оформление сделки, регистрация права собственности. Если речь идёт о строящемся жилье, то между первой и последней стадией проходит два-три года. И на каждом шаге могут возникнуть сложности и риски.
В пошаговом руководстве от «Новостройкино» мы расскажем, как безопасно купить квартиру и наслаждаться новым приобретением.
Расчёт бюджета покупки
Средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках в 1 квартале 2025 года составляла 395,8 тысяч рублей. В Новой Москве цены ниже — 240,5 тыс. рублей за метр.
Для большинства граждан России это значительная сумма, и далеко не у всех есть столько наличных средств. Выход из это ситуации стандартный: ипотека. Но сегодня ставки по рыночной ипотеке доходят до 30%, и с льготной тоже не всё гладко. Несмотря на то, что банки заявляют первоначальный взнос от 20%, на деле они требуют от заёмщиков вносить 50% и более.
Для это есть как минимум две причины:
- Невысокая платёжеспособность заёмщиков.
- Лимитированные объёмы субсидирования ставки со стороны государства.
Если у заёмщика размер зарплаты не превышает средний по региону, то банки могут потребовать первоначальный взнос в размере 65–75%.
Эксперты рынка недвижимости подсчитали, сколько лет такой человек будет копить деньги на первый взнос за 1-комнатную квартиру площадью 35 кв. метров. В Москве это — 5 лет и 5 месяцев, в Санкт-Петербурге — 6 лет и 7 месяцев, а в Казани — 6 лет 11 месяцев. При этом размер взноса в двух последних городах составит 75%, а в столице — 71%.
По данным Центробанка РФ, В 2025 году средний срок ипотечного договора достиг 26 лет. На момент выплаты 41% заёмщиков будет старше 60 лет, из них старше 70 лет — 18%.
Конечно, многие россияне погашают ипотечный кредит досрочно. Но им всё равно приходится задумываться о том, будут ли у них возможности для этого в ближайшие 5–10 лет.
В идеале, долговая нагрузка не должна превышать треть от доходов семьи: так будет легче справиться с временными осложнениями. Например, при переходе на другую работу.
Изучение рынка недвижимости
Предложений на рынке жилья — сотни и тысячи, если говорить о городах-миллионниках. Выбрать среди них довольно трудно: транспортное сообщение не очень, зато планировка хорошая и цена подходящая. Без отделки квартира стоит дешевле, но сложно подсчитать, во сколько обойдётся ремонт своими руками.
Выясните, сколько в среднем стоит квадратный метр жилой площади в вашем районе: так будет легче сравнивать предложения. Когда подберёте несколько вариантов, тщательно изучите локации, в которых расположены дома. Хорошая ли там транспортная доступность, есть ли вся нужная инфраструктура? Есть ли поблизости зелёные зоны, места для прогулок и отдыха? В этом поможет портал Наш.Дом.РФ или сервис подбора квартир на первичном рынке от портала «Новостройкино».
Узнайте о перспективах развития района: что здесь будет строиться и когда, появятся ли новые автомобильные дороги и станции метро. Нелишним будет уточнить, не проходит ли новая магистраль рядом с вашим будущим домом.
Первичка или вторичка
Если говорить о России в целом, то «вторичка» у нас на 56% дешевле квартир в новостройках. Но это — средние цифры, которые не отражают региональную специфику и срез по годам постройки.
К примеру, квартиры в домах, построенных после 1995 года, стоят лишь на 7% меньше, чем на первичном рынке. А в домах, построенных за последние 10 лет, цены на вторичное жильё даже выше, чем в новостройках.
В Москве самая дорога вторичка — в историческом центре города. Там стоимость квадратного метра превышает миллион рублей. Разница между первичкой и вторичкой может доходить до 55% в пользу последней.
Преимущества и недостатки обоих форматов жилья проще всего отразить в таблице:
Сравнение планировок
Сегодня застройщики часто сдают квартиры без внутренних перегородок, называя это свободной планировкой. Иногда такие помещения выглядят внутри совершенно пустыми, иногда строители выкладывают на полу кирпичами или пеноблоками контуры будущих стен.
О свободных планировках вам нужно знать следующие вещи:
-
Даже если стен нет «в натуре», в техническом паспорте они существуют.
-
Если планировка после ремонта будет отличаться от той, что нарисована в техпаспорте, потребуется делать согласование.
-
Некоторые решения согласовать невозможно: например, размещение санузла или кухни над жилыми комнатами.
Что касается удачных и неудачных планировок, то здесь многое зависит от предпочтений покупателя. Но комнаты-пеналы, треугольные комнаты и помещения с острыми углами могут создавать проблемы при установке мебели. А коридор в 12 кв. метров — это, возможно, красиво, но при этом вы платите за площадь, которая не будет использоваться.
Выбор и проверка застройщика
Сегодня истории с обманутыми дольщиками ушли в прошлое: после ввода в действие Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве застройщики больше не могут собрать деньги клиентов и объявить банкротство. Средства покупателей хранятся в банке на счетах эскроу. Пока застройщик не сдаст дом, эти деньги он не получит.
Но, хотя средства дольщиков защищены, застройщик по-прежнему может обанкротиться. С начала 2025 года это случилось уже с несколькими компаниями в российских регионах.
Дом или ЖК в итоге всё равно достроят — будет объявлен конкурс, и на место банкрота придёт другая строительная компания. Но ожидание момента, когда покупатель получит ключи от квартиры, может затянуться.
Чтобы обезопасить себя от таких рисков, желательно выбирать из крупных, надёжных девелоперов. Они работают с банками из первой десятки и располагают достаточным количеством собственных средств.
Вот как можно быстро получить информацию о застройщике:
- взять выписку из ЕГРЮЛ;
- проверить сведения о нём в Едином реестре застройщиков, ЕРЗ;
- обратиться на портал Наш.Дом.РФ;
- воспользоваться сервисом проверки новостроек от «Новостройкино».
Узнайте, не было ли реорганизации юридического лица, не проходил ли застройщик процедуру банкротства, какой у него размер уставного капитала.
Заключая договор долевого участия (ДДУ), поинтересуйтесь проектной документацией, разрешением на строительство и правом на использование земельного участка.
Выбор способа покупки
Если вы располагаете суммой, достаточной для покупки квартиры за наличные, то это будет самым простым вариантом — но, возможно, не самым выгодным.
Например, если у вас есть право на льготную ипотеку под 3–6%, то лучше заплатить из наличных первый взнос, а оставшуюся сумму положить на банковский вклад под 15–20% годовых.
То же самое касается беспроцентной рассрочки от застройщика: может быть выгоднее заплатить сразу половину стоимости, а вторую половину поместить на депозит. За пару лет, при текущих ставках, это принесёт вам несколько миллионов рублей чистого дохода.
Ипотека и ипотечные кредиты
Доля рыночной ипотеки в России на сегодня составляет 14% от всего объёма жилищно-кредитного портфеля. Большинство клиентов, оформляющих ипотеку под 30% годовых, рассчитывают на снижение ключевой ставки. Но мы бы не советовали так рисковать.
Центробанк ожидает, что в 2025 году ставка сохранится на уровне 19,5–21,5%, а в 2026 году — на уровне 13–14%. Экономическая ситуация слишком нестабильная, чтобы делать долгосрочные прогнозы.
Если вы подходите под критерии одной из сохранившихся льготных ипотечных программ — рекомендуем воспользоваться такой возможностью. Речь, прежде всего, о семейной ипотеке, а также о Дальневосточной, Арктической, сельской и ипотеке для iT-специалистов. Условия по ним могут со временем сделать более жёсткими.
Рассрочка
Рассрочка от застройщика — форма оплаты, которая постепенно набирает популярность. Она предоставляется на период строительства, обычно на срок до 36 месяцев.
Клиент платит некоторую сумму в виде начального взноса, а остальное — равными платежами, помесячно или поквартально. Этот вариант подходит покупателям, которые готовы перечислять в месяц по 100–200 тысяч рублей или даже больше. При этом, в отличие от ипотеки, они не платят проценты.
Рассрочка выгодна ещё и тем, что размер платежей не корректируется в зависимости от уровня инфляции.
Как оформить сделку по покупке
Процедуры покупки жилья на «вторичке» и в новостройке различаются. Обладателям квартир на первичном рынке сделать это проще.
Процесс состоит всего из двух-трёх этапов:
- Заключить договор долевого участия (ДДУ).
- Внести наличные или получить одобрение ипотеки.
- Если недвижимость приобретается за счёт кредитных средств — зарегистрировать ипотеку в ЕГРН.
С покупкой «вторички» всё обстоит сложнее, поскольку эта недвижимость уже имеет историю.
Продавец должен предоставить правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи (ДКП), свидетельство о наследстве или дарении.
От него также потребуются:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- согласие супруга (супруги) на продажу, если недвижимость была приобретена в период совместной жизни.
Покупателю также нужно предоставить паспорт и согласие супруга или супруги на покупку. После завершения сделки стороны подписывают акт приёма-передачи.
Договор купли-продажи
При сделках с недвижимостью ДКП в обязательном порядке заключается в письменной форме.
В ряде случаев сделку должен удостоверить нотариус:
- Сделка осуществляется в отношении долей, даже если речь идёт о продаже собственникам: например, когда один собственник продаёт свою долю другому.
- Супруги приобретают недвижимость в долевую собственность, брачный договор отсутствует.
- В сделке участвуют несовершеннолетние.
ДКП могут заключать между собой физические и юридические лица, как напрямую, так и по доверенности.
Существенными условиями договора купли-продажи являются цена в рублях, источник средств (собственные, заёмные) и порядок оплаты. Если вносится аванс или задаток — это нужно обязательно отметить в ДКП.
В договоре указываются срок передачи квартиры и её состояние, а также отказ сторон от взаимных претензий.
Передача денег
Избегайте передачи больших сумм денег наличными, даже под расписку, в присутствии застройщика или риэлтора. Безопасные варианты — безналичный перевод, банковская ячейка или депозит нотариуса.
У Домклик есть сервис безопасных расчётов. Там же можно заказать сопровождение сделки, но, конечно, не бесплатно.
Застройщики иногда просят заплатить в кассу некоторую сумму за бронирование квартиры. Делать так или нет — решать вам. Просто помните о том, что эти деньги, в отличие от денег на эскроу-счетах, никак не защищены. При банкротстве девелопера получить их назад будет сложно.
Первым делом после покупки
Завершающий этап — регистрация права собственности в Росреестре. Это относится к жилью как на первичном, так и на вторичном рынке. Регистрация проводится напрямую или через МФЦ.
Покупателям квартиры на «первичке» нужно сначала дождаться завершения строительства и момента, когда дом поставят на кадастровый учёт. Последнее событие обычно происходит до того, как застройщик начинает выдавать ключи.
После этого остаётся следующее:
- Получить акт приёма-передачи — отдельный на каждого дольщика.
- Акт вместе с договором купли-продажи, уступки права или ДДУ представить в МФЦ.
Кроме этого, потребуются паспорта всех дольщиков и свидетельства о браке супругов. Если жильё приобретено в ипотеку — понадобится кредитный договор, оригинал и копия.
Госпошлина в обоих случаях составляет 4 тысячи рублей при цене недвижимости до 20 млн рублей. Если стоимость выше, то применяется ставка в 0,02% к кадастровой стоимости или к стоимости, указанной в договоре — к той величине, которая больше.
Если в сделке участвует риэлтор, то придётся заплатить ещё и за риэлторские услуги.
Чтобы упростить выбор и обезопасить сделку, используйте агрегатор недвижимости Новостройкино. На сайте Новостройкино собраны актуальные предложения новостроек Москвы, есть удобные фильтры по цене, локации и особенностям. Агрегатор Новостройкино помогает быстро сравнивать жилые комплексы, изучать информацию о застройщиках и находить выгодные варианты. Такой подход экономит время и позволяет принимать более взвешенные решения при покупке квартиры. Кроме того, сервис регулярно обновляется, поэтому пользователи получают только актуальные данные о новых проектах и специальных предложениях на рынке недвижимости. Вы можете изучать описания жилых комплексов, проверять сроки сдачи домов и узнавать подробности о девелоперах. Такой комплексный подход делает агрегатор Новостройкино удобным инструментом не только для тех, кто выбирает жильё для себя, но и для инвесторов, ищущих перспективные объекты для вложений.
Мы надеемся, что это пошаговое руководство было для вас полезным, и теперь вы знаете, как нужно действовать при покупке квартиры. У вас остались вопросы? Вы хотите, чтобы мы осветили какие-то другие темы, связанные с недвижимостью? Напишите в комментариях.
Ещё по теме
05 декабря 2025
2523
01 октября 2025
3904
