Ситуация на рынке недвижимости Москвы и Московской области, сложившаяся по итогам 2025 года, продолжает оказывать влияние на отрасль и в текущем периоде. Входя в 2026 год, мы видим четкое расслоение рынка. Высокая ключевая ставка заставляет покупателей не только тщательнее рассчитывать ипотечную нагрузку, но и внимательнее оценивать риски недостроя. Дефицит рабочей силы и удорожание материалов привели к тому, что даже крупные игроки вынуждены корректировать графики.
Если в 2024–2025 годах задержки часто списывали на логистику материалов, то текущая ситуация 2026 года показывает, что главной проблемой становится нехватка рук и бюрократические процедуры.
Ниже представлен анализ застройщиков, разделенных на три группы риска: от компаний с критическими проблемами до лидеров рынка, допускающих технические задержки.
Сводная таблица рисков и прогнозов
Для быстрой оценки ситуации мы составили сводный рейтинг на основе текущей динамики строительства.
|
Застройщик |
Статус риска |
Средняя задержка |
Прогноз на 2026 год |
|
Seven Suns |
Критический |
> 1 года (остановка) |
Высокий риск банкротства, достройка через фонды/санаторов |
|
3S Group |
Высокий |
3–9 месяцев |
Сохранение тенденции к срыву сроков в новых очередях |
|
СЗ «Инвест Групп» |
Высокий |
Непредсказуемо |
Риск превращения объектов в долгострой |
|
ГК «Самолет» |
Средний |
2–4 месяца |
Технические задержки сохранятся из-за масштабов строительства |
|
ГК ПИК |
Средний |
3–6 месяцев (ключи) |
Сроки строительства стабильны, задержки на этапе передачи квартир |
|
ГК «Гранель» |
Средний |
~ 3 месяца |
Стабильная ситуация, возможны сдвиги получения РВЭ |
|
ГК ФСК |
Умеренный |
0–3 месяца |
Точечные переносы в отдельных «наследных» проектах |
|
Level Group |
Умеренный |
~ 6 месяцев |
Восстановление темпов после сбоя в 2025 году |
|
ГК «А101» |
Умеренный |
3–6 месяцев |
Зависимость сдачи от подключения к городским сетям |
Группа 1. Высокий риск: критические проблемы и суды
В эту категорию включены девелоперы, у которых задержка сроков является следствием системного кризиса, банкротных процедур или судебных разбирательств.
1. Seven Suns Development
Главный антигерой рынка последних лет, чьи объекты перешли в стадию проблемных активов. Ситуация осложнена арестом бенефициаров и судебными процессами.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2010-х годов (экспансия из СПб).
-
Объем портфеля: ~300 000 м² в стадии строительства (3 проблемных ЖК).
-
Специализация: Жилье комфорт-класса с философией «Светлый мир».
Статус: критическая ситуация. Застройщик является одним из самых проблемных на рынке в текущем периоде. Арест владельца и банкротные процессы в структурах компании привели к остановке строительства ряда объектов (в частности, ЖК «Светлый мир», «Сказочный лес»). На данный момент объекты передаются для достройки другим девелоперам, однако для дольщиков это означает ожидание ключей, измеряемое годами сверх первоначального срока.
2. 3S Group
Девелопер, известный амбициозными проектами, который в последнее время столкнулся с трудностями в соблюдении графиков строительства.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2017 года.
-
Объем портфеля: ~150 000 м² (камерная точечная застройка).
-
Специализация: Комфорт- и бизнес-класс в пределах МКАД (бренд «Талисман»).
Статус: систематические нарушения. Девелопер, известный серией проектов «Талисман», в 2024–2025 годах демонстрирует тенденцию к срыву сроков сдачи новых очередей. По данным дольщиков, фиксируются переносы сроков передачи объектов от 3 до 9 месяцев. Наблюдается рост количества исков о взыскании неустойки.
3. СЗ «Инвест Групп»
Локальный игрок рынка Подмосковья, реализующий единственный крупный жилой проект, который стал головной болью для покупателей.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2018 года (как застройщик данного проекта).
-
Объем портфеля: Моно-проект площадью ~100 000 м².
-
Специализация: Доступное жилье высокой плотности в Московской области.
Статус: проблемный актив в области. Локальный застройщик (г. Мытищи, ЖК «КИТ»), часто рассматриваемый покупателями из-за более доступных цен. История строительства демонстрирует регулярные переносы сроков и претензии к качеству, что переводит покупку недвижимости у данной компании в разряд высокорисковых инвестиций.
Группа 2. Массовый сегмент: лидеры рынка с регулярными задержками
В эту группу вошли крупнейшие девелоперы региона. Вероятность недостроя здесь минимальна, однако из-за огромных объемов строительства («эффект конвейера») задержки на 3–6 месяцев становятся статистической нормой.
4. ГК «Самолет»
Один из самых быстрорастущих девелоперов страны, чьи темпы экспансии иногда опережают возможности строительных бригад.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2012 года.
-
Объем портфеля: Земельный банк 45,9 млн м² (№1 в РФ по активам).
-
Специализация: Масштабная квартальная застройка, PropTech, проекты в Новой Москве.
Статус: проблемы быстрого масштабирования. Один из самых быстрорастущих девелоперов страны. Стремительное наращивание объемов в Московской области и Новой Москве приводит к тому, что компания часто не успевает вовремя завершить отделочные работы и передать ключи. Средний срок ожидания сверх ДДУ составляет 2–4 месяца.
5. ГК ПИК
Абсолютный лидер отрасли по объемам, задающий стандарты индустриального домостроения, но имеющий хронические проблемы на этапе заселения.
Профиль компании:
-
На рынке с: 1994 года.
-
Объем портфеля: ~5,5 млн м² в текущем строительстве (№1 в РФ по объемам).
-
Специализация: Массовое индустриальное жилье с готовой отделкой («ПИК-Стандарт»).
Статус: затягивание процесса приемки. Лидер отрасли часто завершает возведение корпусов в срок, однако процесс фактической передачи ключей буксует. Основная причина — большое количество замечаний к ремонту. Если вы рассматриваете покупку квартиры с чистовой отделкой, будьте готовы к тому, что устранение недоделок может занять дополнительное время перед заселением.
6. ГК «Гранель»
Ключевой игрок рынка доступного жилья в ближнем Подмосковье, известный плотной застройкой и стабильным, но неторопливым вводом.
Профиль компании:
-
На рынке с: 1992 года.
-
Объем портфеля: ~1,2 млн м² в активной стройке (входит в ТОП-10 РФ).
-
Специализация: Массовое жилье эконом- и комфорт-класса (Подмосковье).
Статус: технические переносы. Компания работает преимущественно в сегментах «эконом» и «комфорт». Задержки, как правило, носят технический характер и связаны с бюрократическими процедурами получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Средний срок переноса составляет один квартал.
7. ГК ФСК
Системный девелопер, объединяющий под своим брендом несколько строительных структур, включая бывшие ДСК.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2005 года.
-
Объем портфеля: ~1,8 млн м² в текущем строительстве (входит в ТОП-5 РФ).
-
Специализация: Широкий профиль (от комфорт-класса до премиум и загородной недвижимости).
Статус: сложности в отдельных проектах. Крупный системный игрок с в целом стабильной ситуацией. Однако по отдельным корпусам, особенно в проектах, перешедших к девелоперу от поглощенных структур (например, наследие ДСК-1), фиксируются сбои в графике на 3–5 месяцев.
Группа 3. Точечные срывы: частные случаи 2024–2025 годов
Компании с устойчивой репутацией, которые допустили неожиданные переносы сроков в конкретных проектах в последнее время.
8. Level Group
Девелопер, сделавший ставку на выразительную архитектуру и бизнес-класс, но споткнувшийся на сроках в одном из флагманских проектов.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2016 года.
-
Объем портфеля: ~800 000 м² (высокая концентрация проектов в Москве).
-
Специализация: Жилье бизнес-класса и комфорт+ с упором на видовые характеристики.
Статус: задержка ЖК «Level Селигерская». Застройщик допустил перенос сроков сдачи первой очереди на конец 2025 года. Для компании, работающей в престижном сегменте новостроек бизнес-класса, это стало существенным репутационным риском, так как ранее девелопер отличался высокой дисциплиной.
9. ГК «А101»
Главный строитель Новой Москвы, возводящий целые города в полях, что накладывает отпечаток на сроки подключения коммуникаций.
Профиль компании:
-
На рынке с: 2014 года (под брендом А101).
-
Объем портфеля: ~1,5 млн м² (ключевой девелопер Новой Москвы).
-
Специализация: Комплексное освоение территорий (КОТ) с нуля.
Статус: проблемы с инженерными сетями. Главный застройщик Новой Москвы столкнулся с проблемами масштабирования. Из-за гигантских объемов ввода жилья в локациях Прокшино и Коммунарка периодически возникают сложности с своевременным подключением домов к городским коммуникациям, что вынуждает сдвигать сроки выдачи ключей.
10. Мелкие девелоперы апартаментов
Сегмент рынка, включающий десятки небольших компаний, занимающихся переоборудованием старых зданий под студии.
Профиль сегмента:
-
На рынке с: Хаотично (часто создаются под один проект).
-
Объем портфеля: Микро-объемы от 2 до 15 тыс. м² (обычно 1 реконструируемое здание).
-
Специализация: Редевелопмент административных зданий в апартаменты.
Статус: слабое правовое регулирование. В сегменте реконструкции зданий под апартаменты (нежилые помещения) риски срыва сроков наиболее высоки. Это связано с тем, что Федеральный закон № 214-ФЗ защищает покупателей апартаментов в меньшей степени, чем покупателей жилых квартир, а финансовая устойчивость мелких компаний ниже, чем у гигантов рынка.
Методология: как мы составляли рейтинг
Наш анализ базируется на объективных данных и перекрестной проверке информации из авторитетных источников.
-
Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) Мы использовали данные рейтинга ЕРЗ по показателю «соблюдение декларируемого срока ввода жилья». Компании с низким рейтингом надежности попали в наш шорт-лист.
-
Данные ДОМ.РФ Сверка проектных деклараций и актуальных фотоотчетов на государственном портале ДОМ.РФ. Мы фиксировали расхождения между заявленной датой и реальной готовностью объекта.
-
Картотека арбитражных дел Проверка наличия исков о банкротстве от контрагентов и массовых исков от дольщиков за последние полгода.
-
Инсайдерская информация Мониторинг закрытых чатов дольщиков для выявления реальных проблем (нехватка рабочих, проблемы с отделкой), о которых не пишут в официальных пресс-релизах.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Что считается существенной задержкой сдачи дома?
По закону (214-ФЗ), существенной считается любая просрочка, превышающая срок, указанный в ДДУ хотя бы на один день. Однако на практике «технической» задержкой считается срок до 3 месяцев (обычно это время уходит на получение РВЭ). Критической — более 6 месяцев.
Можно ли получить компенсацию за задержку в 2025 году?
Да, если не действует государственный мораторий. В периоды действия моратория неустойка не начисляется. В обычное время вы имеете право на неустойку, возмещение убытков (например, аренды жилья) и штраф 50% от суммы, если застройщик не заплатил добровольно. Рекомендуем проконсультироваться в разделе юридическая помощь, чтобы узнать текущий статус моратория.
Стоит ли покупать квартиру у застройщика из «Желтой зоны» (ПИК, Самолет)?
Покупка у лидеров рынка безопасна с точки зрения получения квартиры — эти дома будут достроены. Риск заключается только во времени. Если вам критично заехать «день в день», лучше рассмотреть готовое жилье. Если вы готовы подождать 3–4 месяца ради более низкой цены на этапе котлована, эти варианты допустимы.
Как проверить застройщика самостоятельно?
Зайдите на сайт дом.рф, найдите интересующий ЖК и посмотрите вкладку «Документы». Обратите внимание на изменения в проектную декларацию (вносились ли изменения в дату сдачи) и посмотрите график хода строительства.
Аналитический вывод: критерии оценки рисков
Покупателям, планирующим приобретение недвижимости в строящихся домах в 2025 году, рекомендуется учитывать следующие факторы:
-
Мониторинг динамики, а не бренда. Известность застройщика не гарантирует соблюдение сроков. Необходимо проверять ход строительства конкретного корпуса на портале «наш.дом.рф». Отсутствие обновления фотоотчетов в течение двух месяцев — индикатор проблем.
-
Анализ закрытых сообществ. Объективную информацию можно получить только в чатах реальных дольщиков. Ключевые слова для поиска: «суд», «неустойка», «простой стройки».
-
Фактор отделки. Статистика показывает, что проекты, сдающиеся без отделки или с отделкой White box, вводятся в эксплуатацию быстрее.
Важное замечание: В периоды экономической нестабильности правительство может вводить мораторий на взыскание неустойки. Если у вас возникли сомнения в чистоте документов или условиях договора, вы можете воспользоваться консультацией юриста, чтобы оценить риски до подписания сделки.
