Антирекорд десятилетия: запуск новых проектов в Москве упал до минимума | Блог сервиса умного подбора новостроек

В 2025 году первичный рынок недвижимости Москвы продемонстрировал резкое снижение девелоперской активности. По данным аналитиков, в продажу вышло всего 40 новых проектов, что на 37% меньше показателей 2024 года. Это минимальное значение за последние 10 лет, зафиксированное в аналитическом отчете агентства «Метриум».

Динамика сокращения предложения

Максимальная активность девелоперов за последние годы наблюдалась в 2022 году, когда рынок пополнился 98 новыми проектами. С тех пор объем запуска жилья последовательно сокращался:

2023 год – 80 проектов;
2024 год – 63 проекта;
2025 год – 40 проектов.

Относительно пикового 2022 года количество премьер на рынке упало почти в 2,5 раза. Это сокращение – ключевой тренд 2025 года. Основной причиной эксперты считают высокую стоимость проектного финансирования. При стабильном спросе девелоперы вынуждены откладывать реализацию новых площадок, чтобы минимизировать риски, связанные с обслуживанием дорогих кредитов.

В дополнение к количественному спаду наблюдается и уменьшение масштаба самих проектов. Если ранее застройщики выводили на рынок крупные кварталы, то в 2025 году преобладали камерные проекты. Это также отразилось на статистике суммарной площади, поступившей в продажу.

Структура рынка: где стартовали продажи

Из 40 новых проектов, вышедших на рынок в 2025 году, абсолютное большинство (36 объектов) расположены в границах «старой» Москвы. Лидером по количеству премьер стал бизнес-класс, однако и здесь зафиксировано падение показателей.

Бизнес-класс и премиум

На долю бизнес-класса пришлось 18 новых жилых комплексов. Несмотря на лидерство в структуре предложения, этот сегмент просел на 36% относительно 2024 года. Тогда стартовали продажи в 28 проектах. Среди заметных премьер, поддерживающих активность в сегменте, можно отметить ЖК «Серегина, 5». Он ярко демонстрирует тренд на высотное строительство в престижных локациях.

Эксперты связывают сжатие сегмента не только с финансовыми факторами, но и с регуляторными ограничениями, в частности, запретом на строительство апартаментов в Москве.

В премиальном сегменте рынок пополнился 8 проектами (против 9 годом ранее). Здесь девелоперы все чаще используют механизмы комплексного развития территорий (КРТ), получая преференции от города. Примером таких проектов становятся многофункциональные комплексы, где жилая функция сочетается с офисной и торговой, как это реализовано в ЖК «Шаболовка, 34». Такая диверсификация позволяет застройщикам снижать риски в условиях волатильного спроса.

Элитный сегмент

В классах «элит» и «премиум» стартовали продажи в 6 проектах. Это вдвое меньше, чем в 2024 году (11 стартов). Однако аналитики отмечают, что реальный объем предложения в деньгах и квадратных метрах здесь практически не изменился. На 2026 год прогнозируется рост активности. Уже сейчас на этапе закрытых предпродаж находится ряд знаковых объектов, таких как ЖК «Палашевский 11-15».

Кризис массового сегмента

Наиболее драматичная ситуация сложилась в сегменте доступного жилья. Массовые новостройки (классы «стандарт» и «комфорт») стали самым редким продуктом на столичном рынке. За весь 2025 год продажи открылись лишь в 4 проектах.

Динамика падения в массовом сегменте:

За год – сокращение в 2 раза;
За 2 года – в 6 раз;
За 3 года – почти в 9 раз (с 35 проектов в 2022 году).

Подобный дефицит новых объемов уже привел к росту цен. По статистическим данным, стоимость 1 м² в массовом сегменте за 2025 год выросла на 27%, достигнув отметки в 410 тыс. рублей.

Новая Москва теряет позиции по запускам

Несмотря на традиционно высокий спрос, ТиНАО демонстрирует минимальную активность девелоперов. Из 40 стартовавших в Москве проектов на Новую Москву пришлось всего 4 (10% от общего числа). Для сравнения: 2 года назад здесь вышло 9 новых ЖК.

При этом покупательская активность в локации остается высокой. За 11 месяцев 2025 года на Новую Москву пришлось 27% всех зарегистрированных ДДУ. Такой дисбаланс между запуском новых очередей и темпами вымывания лотов, характерный для популярных проектов вроде ЖК «VERY», создает предпосылки для дефицита предложения в локации.

Что это значит для рынка недвижимости

Фактическая остановка запуска массовых проектов при сохранении спроса формирует на рынке «рынок продавца». Резкое (в 9 раз за 3 года) сокращение выхода бюджетных новостроек неизбежно толкает цены вверх, так как вымывание дешевых лотов не компенсируется новым предложением.

Для покупателя это означает сужение выбора на котловане. Возможность войти в проект по стартовым ценам становится редкой удачей, а не рыночной нормой. Рынок дрейфует в сторону более дорогих классов («бизнес» и «премиум»), в то время как доступное жилье в пределах МКАД становится дефицитным ресурсом.