Заработок на флиппинге недвижимости: инструкция для новичков | Блог сервиса умного подбора новостроек

Купить квартиру без ремонта, быстро привести в порядок и продать — такой способ инвестиций называется «флиппинг». Термин происходит от английского глагола to flip — «переворачивать». Аналогом для русского языка будет «перелицовка», замена старого на новое.

С помощью ремонта и продуманного дизайна даже однушка в хрущёвке превращается в ультрасовременную студию. Но, чтобы зарабатывать на флиппинге, нужно понимать, как выбрать квартиру для перепродажи.

Здесь важно всё: стартовый бюджет, умение самостоятельно проводить ремонт и время, которое требуется на осуществление задуманного. Попробуем разобраться в этих тонкостях вместе с экспертами компании «Новостройкино». Но имейте в виду: правила и ставки меняются, поэтому после прочтения статьи проверяйте актуальность информации.

Что такое флиппинг простыми словами

Флиппингом россияне занимались, ещё не зная такого термина. Это обычная перепродажа после ремонта, когда приобретается квартира по низкой цене, доводится до кондиции и продаётся дороже, чем покупалась.

Получение прибыли лежит в основе таких операций, а сам флиппинг — это вариант инвестиций в недвижимость. Его чертой также является короткий период удержания инвестиционного актива. Квартиры часто приобретают в расчёте на то, что со временем их стоимость увеличится. Флиппинг же — способ быстрого заработка: инвестор использует колебания рынка или скупает активы с недооценённым потенциалом.

Например, красивый вид из окна и развитая инфраструктура всегда увеличивают ценность объекта, но отсутствие ремонта будет снижать интерес со стороны покупателей. Купив такую квартиру и преобразив, можно заработать хорошие деньги. Искусство флиппинга состоит в том, чтобы изучать рынок и находить выгодные предложения, которые обеспечат высокий доход.

Формула ценности

Особых секретов тут нет. Всё сводится к следующему алгоритму действий: 1. Купить квартиру ниже рынка. 2. Увеличить её ценность, сделав ремонт. 3. Продать с прибылью.

Но не всякая дешёвая недвижимость будет востребована после преображения. Вид из окна на дымящую трубу или соседство со свалкой отходов сведёт на нет усилия по переделке. Затраты на отделку тоже должны быть оправданными, иначе прибыльность выйдет в ноль.

Где берётся «ниже рынка»

Флиппинг квартир имеет смысл, когда прибыль оправдывает вложения, а недвижимость можно реализовать через 1–3 месяца, а не через год. Это означает, что объект, в который вы инвестируете средства, должен обладать как минимум двумя характеристиками: высокой привлекательностью и низкой стоимостью.

По цене ниже рыночной квартиры выставляются в следующих случаях:

срочная продажа;
плохое состояние (отсутствие ремонта, последствия пожара);
незаконная перепланировка;
неудачное расположение;
юридические сложности (много собственников, наследство и т.п.);
неумение владельца «показать товар лицом»;
долгая экспозиция на рынке;
аукционные продажи;
«возвратная квартира» (ипотечники не справились с выплатами).

На ценник также влияет высокая ставка по ипотеке. Продать вторичку становится труднее, поэтому продавцы готовы делать скидки. Сегодня вторичный рынок — по сути, золотая жила для инвесторов. Но действовать нужно с умом.

Когда флиппинг не работает

Покупка и перепродажа квартиры оправдана только при хорошей доходности. Но условий для этого становится всё меньше: цены на вторичку почти не растут, а ремонт дорожает. Ещё пять лет назад до 22% рынка в Москве приходилось на флиппинговые квартиры, сегодня — не больше 1%.

Осторожность нужна на перегретом рынке, где цена выше реальной — есть риск падения. А если продажа затягивается, инвестор теряет прибыль, особенно если использовал кредитные средства. Наконец, избегайте квартир с незаконной перепланировкой — вместо выгоды получите проблемы.

Как выбрать квартиру для перепродажи?

Чтобы определять потенциал квартиры, нужен опыт. Следите за аналитикой, обзорами и публикациями на сайте «Новостройкино». Ниже — базовые рекомендации.

Как выбрать квартиру для перепродажи с целью заработка на флиппинге?

Локация и окружение

Флиппинг начинается с выбора локации. Это не обязательно центр: он требует крупных вложений. Рассматривайте районы с потенциалом роста — участвующие в программе КРТ, в Новой Москве или рядом с будущими станциями метро. Улучшение транспортной доступности поднимает цены на 10–15%.

Престижность района определяют: экология, инфраструктура, безопасность, социальная среда, перспективы развития. Сравните аналогичные объекты поблизости: сможет ли ваша квартира конкурировать? Важно не просто найти дешёвое жильё, а найти его уникальность.

Дом и планировка

Флиппинг проще в монолитных домах с современными коммуникациями и гибкими планировками. Старый фонд сложнее, но тоже может быть выгодным при грамотном подходе.

Изучите параметры: год постройки, инженерные системы, несущие стены, видовые характеристики. Убедитесь, что перепланировка будет законной и оправданной.

Портрет покупателя

Жильё покупают конкретные люди со своими привычками и ожиданиями. Определите целевую аудиторию — семью, молодую пару, инвестора. Семьи ценят просторные кухни, зоны хранения и отдельные комнаты. Молодёжь выбирает современные ЖК с воркаутами и коворкингами, поколение X — тишину и сервис.

Бюджет сделки и юнит-экономика на входе

Чтобы понять, сколько можно заработать, рассчитайте все расходы:

цена покупки;
ремонт и материалы;
предпродажная подготовка;
агентские услуги и налоги;
проценты по кредиту.

Срок реализации влияет на прибыль. 1 млн за 3 месяца и 2 млн за год — разная маржа. Отбирайте только те объекты, где доходность удовлетворяет вашим ожиданиям.

Сценарий работ

Любая инвестиция требует стратегии. Рассчитайте бюджет, сроки ремонта (косметика — 4–8 недель, капитальный — 2–4 месяца). Новостройки без отделки подойдут молодым семьям, старый фонд — тем, кто ценит атмосферу и уединение.

Где искать объекты ниже рынка

Вторичный рынок Москвы растёт на 1,5% в месяц, но скидок меньше. Тем не менее, дефицит ликвидных квартир открывает возможности для флипперов.

Сигналы

Ищите слова «срочно», «торг», «скидка». Смотрите на плохие фото, короткие описания, ошибки в метраже. Иногда именно такие объявления скрывают выгодные объекты.

Каналы

Ищите на «Авито», ЦИАН, Домклик, региональных площадках. Подписывайтесь на каналы риелторов. Аукционы и продажи залоговой недвижимости от банков — отдельное направление.

Лист наблюдения и алерты

Настройте фильтры, уведомления о ценах, шаблоны сообщений продавцам — скорость реакции решает многое.

Торг и переговоры

Чтобы получить скидку, используйте аргументы: этаж, угол, состояние, коммуникации, планировка. Доказывайте цифрами и предложением аванса. Это повысит шансы на уступку.

Деньги и юнит-экономика

Начинайте с выбора ниши и анализа рынка. Считайте ROI, срок окупаемости и маржу. В этом поможет агрегатор «Новостройкино».

Базовая формула

Чистая прибыль = цена продажи − (цена покупки + ремонт + стейджинг + налоги + проценты + комиссия). Не забудьте про мебель и предпродажную подготовку.

Мини-пример

Покупка — 9 млн, ремонт и стейджинг — 1,2 млн, прочие расходы — 0,3 млн. Продажа — 11,5 млн. Чистая прибыль — 1 млн. Маржа ≈ 9%, годовая доходность при обороте 3 месяца — 36%.

Пошаговая инструкция: первый флип за 30 дней

Заработок на флиппинге: пошаговая инструкция для новичков, поэтапный план

Неделя 1: выбор ниши и рынок

Просматривайте агрегаторы, отсекайте слабые варианты, составляйте список из 10–15 кандидатов по вашим критериям.

Неделя 2: осмотры и due diligence

Оценивайте каждый объект, фиксируйте плюсы и минусы. Рассчитывайте смету. Средняя стоимость косметического ремонта в 2025 году — 0,5–1,5 млн рублей. Проверяйте документы и перепланировки.

Неделя 3: сделка и старт работ

Заключите договор, внесите задаток, зарегистрируйте сделку. Составьте график ремонта и найдите надёжную бригаду.

Неделя 4+: ремонт → стейджинг → листинг

После ремонта проведите клининг, стейджинг и фотосессию. Подготовьте объявление с полным описанием и конкурентной ценой.

Плюсы флиппинга

Флиппинг доступен каждому, имеет низкий порог входа и высокую доходность. Развивает аналитическое мышление, даёт понимание рынка и поведения покупателей. Опытные инвесторы со временем масштабируют бизнес и выходят на премиальный сегмент.

Минусы флиппинга

Высокие расходы, зависимость от подрядчиков и рынка, необходимость резервного фонда. Есть риск срыва сроков, обесценивания активов и налоговой нагрузки. Ключевая ставка колеблется, влияя на спрос и ликвидность.

Риски и как их снижать

Юридические: проверяйте права, обременения, наследственные дела, доверенности. Избегайте сомнительных сделок.

Ремонтные: закладывайте 10–15% резерва, применяйте поэтапную оплату.

Финансовые: проводите стресс-тестирование, анализируйте сценарии при росте ставок. При падении спроса сдавайте квартиру в аренду.

Операционные: учитывайте тайм-буферы и KPI для подрядчиков.

Частые ошибки новичков

Флиппинг прост на бумаге, но требует дисциплины. Основные ошибки — неверная смета, оптимизм в сроках, покупка «на эмоциях» и завышенная цена при продаже. Добавляйте 15–20% к бюджету и фиксируйте все расходы.