Выгодно ли сейчас покупать квартиру, или лучше подождать? | Блог сервиса умного подбора новостроек

Рынок недвижимости России переживает сложный период, и многие задаются вопросом: стоит ли сейчас покупать квартиру или ждать снижения цен? В статье анализируем текущую ситуацию, прогнозы экспертов и даем рекомендации на основе данных.

Что происходило на рынке недвижимости в 2025 году

25 июля Банк России снизил ключевую ставку с 20 до 18% годовых — это уже второе снижение за лето. Переход к более мягкой кредитной политике только начинается, но рынок недвижимости реагирует уже сейчас.

По оценкам экспертов, заметное оживление возможно при снижении ставки до 14–16%, а пока спрос остаётся слабым: покупатели заняли выжидательную позицию на фоне всё ещё дорогой рыночной ипотеки и сужения льготных программ.

Цены растут, но умеренно

После бурного роста 2022–2024 годов темпы подорожания жилья в 2025 заметно снизились. По данным Циан.Аналитики, в первом полугодии новостройки в городах-миллионниках прибавили в цене 6%, вторичный рынок — лишь 2%. В пересчёте на годовой период прирост составил 11% и 5% соответственно.

Это подтверждает и Росстат: по итогам января-марта 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новых домах достигла 201,9 тыс. рублей (против 167,6 тыс. в 2024), на вторичке — 126,6 тыс. (против 108,1 тыс.).

Спрос просел, особенно на первичку

С начала года число сделок с новостройками уменьшилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2024 (данные ЕИСЖС). В то же время себестоимость строительства, по информации Росстата, выросла на 18%: подорожали стройматериалы (цемент — на 22%, металлопрокат — на 19%) и рабочая сила — на 15%.

На спрос влияет высокая ставка, сворачивание льгот и сезонный спад активности. Как отмечает исследовательская компания Urban, в весенне-летние месяцы традиционно наблюдается снижение деловой активности в большинстве сегментов, за исключением премиального жилья.

На фоне общей недоступности ипотечного финансирования многие покупатели переориентируются с новостроек на вторичный рынок, где сокращение спроса оказалось менее выраженным — около 8%.

Ставка снизилась, но деньги на рынке еще не появились

Даже после последнего послабления со стороны регулятора, вкладчики не спешат выводить средства. Специалисты полагают, что для перетока депозитов в жильё необходимо дальнейшее понижение ключевой ставки.

«Рынок ждёт притока денег, но массовый переход от вкладов к недвижимости начнётся, когда ключевая ставка опустится до 15–16%», — считает независимый аналитик Никита Журавлёв.

На фоне снижения ставки рынок постепенно выходит из стагнации, но пока сохраняется фаза ожидания: рост цен остаётся умеренным, спрос — ограниченным. Решения Банка России формируют условия для восстановления, однако эффект будет отложенным.

Прогноз стоимости недвижимости в 2025 году: мнение экспертов

Рынок недвижимости остаётся в зоне неопределённости. Высокие ипотечные ставки сдерживают покупательскую активность, при этом расходы застройщиков демонстрируют стабильную восходящую динамику. Это делает масштабное снижение цен маловероятным — и об этом говорят не только аналитики, но и сами застройщики.

Стоит ли покупать квартиру в 2025: аналитика рынка недвижимости на графиках

Почему стоимость не снижается

«На цены в новостройках давят дорогое проектное финансирование и строительная инфляция. Вторичный рынок тоже реагирует на ситуацию в первичке», — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан.Аналитика».

Также сказываются рост затрат на стройматериалы и рабочую силу, ужесточение норм проектирования и снижение объёмов строительства. По данным Росстата, за первое полугодие 2025 года число новых проектов упало на 22%.

Почему девелоперы не делают скидки

Даже символическое снижение цен может нарушить экономику проекта. По мнению Ольги Барабановой, коммерческого директора SEZAR GROUP:

«Девелоперы не пойдут на существенные скидки в ущерб своей финансовой модели. Без роста цен хотя бы на уровне инфляции сохранить качество строительства невозможно».

Где возможен рост, а где — снижение

Рост цен ожидается в Москве, Краснодаре, Петербурге и Сочи (3–5%). В регионах с переизбытком предложения — стагнация либо снижение до –10%. «Наибольший ценовой прирост мы ожидаем в столицах и крупных курортных городах. В регионах с избытком жилья рост ограничится 2–3%», — отмечает Иван Власов, IT-директор девелопера «Железно».

Как влияет ключевая ставка

Снижение ЦБ ставки до 18% годовых задает вектор для последующего смягчения условий ипотечного кредитования. Но, по мнению экспертов, ощутимого эффекта стоит ждать только при уровне 15% и ниже.

«Цены на первичном рынке вряд ли пойдут вниз. Даже при низком спросе они удерживаются за счёт себестоимости и ограниченного объёма новых проектов», — рассказывает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ в fam Properties.

Что будет в 2026 году

Некоторые девелоперы уже сейчас предупреждают о возможном дефиците нового жилья. По словам Рустама Азизова, руководителя ипотечного направления в группе «А101»:

«Если снижение ключевой ставки совпадёт с нехваткой предложения, в 2026 году возможен ценовой скачок».

Итоги: чего ожидать покупателям

Существенного снижения цен не прогнозируется — рынок стабилен.
Точечные скидки возможны, но чаще девелоперы предлагают рассрочки, компенсации отделки или другие бонусы.
Рост возможен в премиальном и курортном сегменте.
Решающее влияние будет оказывать политика ЦБ: если ставка продолжит снижаться, спрос может оживиться уже в начале 2026 года.

Покупателям, надеющимся на масштабное снижение цен, стоит скорректировать ожидания. Рынок сохраняет равновесие — и, по оценкам экспертов, предпосылок для обвала не наблюдается.

Покупать ли сейчас квартиру или подождать

Рынок недвижимости в 2025 году предлагает несколько сценариев покупки жилья, и не все они выгодны. Разберем основные способы приобретения жилья, а также в каких случаях стоит действовать, а в каких — подождать.

Способы покупки квартиры в 2025 году

Способ	Ставка	Первый взнос	Плюсы	Минусы
Льготная ипотека	2–6%	15–20%	Низкая ставка, господдержка	Жёсткие требования
Рыночная ипотека	24–25%	20–30%	Возможность купить сразу	Высокие платежи, переплата
Рассрочка от застройщика	Без процентов	15–40%	Гибкий график платежей	Остаток нужно погасить до получения ключей
Наличные	—	100%	Торг, скидки до 10%	Требует накоплений

Когда покупать квартиру выгодно прямо сейчас?

Если доступна льготная ипотека.

Субсидированные программы — семейная, военная, IT, дальневосточная ипотека — по-прежнему остаются самым выгодным способом купить жильё. Михаил Матовников, руководитель Центра финансовой аналитики Сбера, подчёркивает: «В условиях, когда ипотека доступна под 7% при инфляции 10%, а зарплаты растут на 16% — это практически беспроигрышное решение… Если у человека есть доступ (к льготной ипотеке — ред.) и финансовые возможности, привлечение кредита по таким ставкам — прекрасный вариант».
Если есть возможность купить квартиру за наличные.

Покупатели с накоплениями сейчас в особенно выгодной позиции: и на первичном, и на вторичном рынке можно получить хорошие условия за счёт прямого торга или акций от девелоперов. По словам Валерия Тумина, директора рынков России и СНГ компании fam Properties: «На вторичке часто удаётся договориться о скидке, особенно если собственник заинтересован в быстрой продаже. На первичке застройщики тоже идут навстречу, особенно ближе к завершению строительства».

Дополнительный аргумент в пользу покупки в 2025 году — возможные изменения в законодательстве. К концу года может быть принят законопроект, ограничивающий сделки с недвижимостью за наличные. Если он вступит в силу, использовать сбережения без участия банков станет сложнее.
Если устраивает рассрочка от застройщика.

Вместо ипотеки многие девелоперы предлагают долгосрочные рассрочки — вплоть до 3 лет. Это подходит тем, кто хочет зафиксировать цену сейчас, но пока не готов внести всю сумму.
Если есть опасения дефицита жилья в будущем.

«Сокращение строительства может привести к дефициту. При снижении ставки это вызовет рост цен», — говорит Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» в Сравни.

Когда лучше подождать с покупкой?

Если доступна льготная ипотека.

Субсидированные программы — семейная, военная, IT, дальневосточная ипотека — по-прежнему остаются самым выгодным способом купить жильё. Михаил Матовников, руководитель Центра финансовой аналитики Сбера, подчёркивает: «В условиях, когда ипотека доступна под 7% при инфляции 10%, а зарплаты растут на 16% — это практически беспроигрышное решение… Если у человека есть доступ (к льготной ипотеке — ред.) и финансовые возможности, привлечение кредита по таким ставкам — прекрасный вариант».
Если есть возможность купить квартиру за наличные.

Покупатели с накоплениями сейчас в особенно выгодной позиции: и на первичном, и на вторичном рынке можно получить хорошие условия за счёт прямого торга или акций от девелоперов. По словам Валерия Тумина, директора рынков России и СНГ компании fam Properties: «На вторичке часто удаётся договориться о скидке, особенно если собственник заинтересован в быстрой продаже. На первичке застройщики тоже идут навстречу, особенно ближе к завершению строительства».

Дополнительный аргумент в пользу покупки в 2025 году — возможные изменения в законодательстве. К концу года может быть принят законопроект, ограничивающий сделки с недвижимостью за наличные. Если он вступит в силу, использовать сбережения без участия банков станет сложнее.
Если устраивает рассрочка от застройщика.

Вместо ипотеки многие девелоперы предлагают долгосрочные рассрочки — вплоть до 3 лет. Это подходит тем, кто хочет зафиксировать цену сейчас, но пока не готов внести всю сумму.
Если есть опасения дефицита жилья в будущем.

«Сокращение строительства может привести к дефициту. При снижении ставки это вызовет рост цен», — говорит Екатерина Сташкова, менеджер продукта «Ипотека» в Сравни.

Заключение экспертов

Себестоимость строительства в 2025 году выросла на 18%, при этом число сделок сократилось почти на треть. По мнению аналитиков, это нормальная рыночная реакция на дорогую ипотеку и снижение доступности жилья.

«Исторически такие периоды предшествуют коррекции: либо за счёт удешевления строительства, либо через адаптацию ценовой политики застройщиков», — считает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Однако на практике сценарий «подождать, пока подешевеет» не всегда срабатывает, и даже при снижении спроса цены на жильё продолжают расти.

«Если есть средства или льготы — сейчас подходящий момент (для приобретения — ред.). Лучших времён не будет, а недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растёт», — утверждает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам ГК А101.

Похожую позицию озвучивают и в SEZAR GROUP. По словам Ольги Барабановой, рынок отказывается от щедрых рассрочек: «Покупка на этапе строительства с возможностью перейти потом на более выгодную ипотеку — разумный выбор».

Эксперты рекомендуют не ждать идеального момента, а следить за маркерами:

Снижение ставки до 15% — увеличит доступность рыночной ипотеки и может запустить волну покупательского спроса.
Рост доходов на 20% и более в год — изменит ценовой порог и увеличит возможности для покупки.
Новые программы поддержки — особенно важно отслеживать их с осени 2025 г.

Вместо универсального ответа — «покупать или подождать» — стоит рассчитать своё персональное «окно возможностей». Оно складывается из трёх составляющих: доступа к льготам, личной финансовой устойчивости и региональных особенностей рынка. Чтобы перевести общерыночные выводы в конкретные цифры, имеет смысл сначала прикинуть, какой платёж вы потянете именно сейчас. Для этого удобно использовать калькулятор ипотеки на портале Новостройкино: сервис позволяет быстро рассчитать платеж при разных ставках, видах ипотеки, сроках и размерах взноса, увидеть примерную переплату и понять, насколько комфортной будет нагрузка до того, как вы примете решение о покупке.

Если вы планируете покупку, сейчас особенно важно отслеживать стоимость жилья в интересующих районах и анализировать предложения разных девелоперов. Для этого удобно использовать базу новостроек Москвы от Новостройкино, где собраны актуальные проекты напрямую от застройщиков. Такой каталог позволяет сравнивать цены, планировки и сроки сдачи, фильтровать варианты по локации, классу жилья, инфраструктуре и репутации девелопера. Недвижимость в долгосрочной перспективе всегда сохраняет ценность, поэтому база новостроек помогает купить квартиру осознанно, исходя из бюджета и целей. Это универсальный инструмент: будь то жильё для семьи или инвестиции, вы получаете полное представление о рынке и не упускаете выгодные предложения, которые появляются каждый месяц в новых проектах.