Покупка квартиры на вторичном рынке теряет популярность из-за дорогой ипотеки. В Москве в первом полугодии 2025 года спрос на «вторичку» снизился на 18%. Цены же за год практически не изменились: колебания в ту и другую сторону составляют десятые доли процента.
Надежды тех, кто из-за падения спроса рассчитывал купить жильё подешевле, не оправдались. При этом покупка квартиры на вторичном рынке остаётся безальтернативным вариантом для желающих сэкономить. Росстат сообщал в конце 2024 года, что по России в среднем разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» достиг 56%. В Москве дельта составляет 14%, но лишь потому, что в столице много жилья, введённого менее 20 лет назад. Чем старше жилой фонд, тем быстрее он теряет привлекательность — и цену.
Чтобы объективно оценить, насколько выгоднее покупка на вторичном рынке по сравнению с новыми проектами, полезно обратиться к базе новостроек Москвы. В каталоге собраны актуальные предложения напрямую от застройщиков, с указанием стоимости, сроков сдачи и уникальных особенностей. Такой сервис позволяет быстро сравнить условия по цене и качеству, понять разницу между старым и новым жилым фондом. База новостроек даёт возможность купить квартиру, исходя из бюджета и предпочтений, а удобные фильтры помогают отобрать только подходящие варианты. Благодаря этому вы видите реальную картину рынка и можете принять более взвешенное решение: выбрать «вторичку» или остановиться на новом доме.
Особенность квартир на вторичном рынке заключается не только в возрасте дома. Покупка «вторички» требует учитывать множество нюансов: от состояния конструкций и коммуникаций до выяснения прав собственности на объект. И в этой статье мы расскажем, на что покупатель должен обращать внимание. Пройдёмся по всем этапам, чтобы ничего не упустить и отметить самые важные детали.
Выбор подходящей квартиры
Люди покупают недвижимость по-разному: одни пользуются агрегаторами, другие обращаются к риелторам, а третьи находят вариант через знакомых. Любой способ хорош, если он помогает получить то, что нужно.
Агрегаторы экономят время. Десятки фильтров позволяют тонко настроить параметры поиска: цена, этаж, наличие ремонта и так далее. Всё ненужное отсеивается, и работать с отобранными 5–6 предложениями гораздо проще, чем с сотней. Приглянувшиеся объекты остаётся только добавить в сравнение и оценить по дополнительным характеристикам.
Агрегаторы предлагают дополнительные сервисы: например, показывать только объекты, проверенные в Росреестре.
Пользоваться или нет услугами риелторов, каждый покупатель решает самостоятельно. Следует лишь знать, что деятельность риелторов в РФ законодательно не регулируется, а система сертификации агентств является добровольной. Даже если риелтор обязуется проверять юридическую чистоту сделки, никакой ответственности он перед клиентом не несёт. Имеется ли у него достаточная для этого компетенция, тоже неизвестно — подтверждение квалификации действующими законами не предусмотрено.
Сложный вопрос компромиссов
Вряд ли существует такая квартира, которая удовлетворяет всем запросам покупателя. Всегда приходится идти на уступки: ремонт «от бабушки», зато локация чудесная; этаж не нравится, но хозяева оставляют почти всю мебель.
Составьте список того, что для вас приоритетно, а чем можно поступиться. К примеру, удачное расположение дома — это редкость, а ремонт, в конце концов, можно сделать.
Удобно, когда возле дома расположены торговые точки, аптеки, пункты выдачи заказов — это экономит время. Если в семье есть ребёнок, то желательно, чтобы детские учреждения были в шаговой доступности. Хорошо, когда поблизости есть парки, места для прогулок и катания на велосипеде.
В идеале и у родителей, и у ребёнка должна быть своя спальня: дополнительная комната предпочтительнее, чем увеличенный метраж.
Осмотр объекта
Перед покупкой «вторички» обычно приходится смотреть несколько квартир. К данному этапу нужно подходить основательно.
Иногда покупатели стесняются отнимать время продавца и риелтора, и совершенно напрасно: вы собираетесь приобрести недвижимость стоимостью в несколько миллионов и имеете право проверить её как следует.
Вот ряд вопросов, которые стоит задать собственнику:
-
Как давно вы делали ремонт?
-
Когда была последняя поверка счётчиков?
-
Каков размер коммунальных платежей?
-
Не производилась ли перепланировка помещений?
-
Какой микроклимат в квартире (жарко, прохладно, сквозняки)?
-
Хорошие ли соседи?
Попросите у хозяев квитанции за услуги ЖКХ, чтобы оценить размер платежей и заодно узнать, нет ли долгов. Попросите показать план квартиры из техпаспорта и не поленитесь пройти по квартире с рулеткой: иногда сдвиг стены может быть незаметен, пока не сравнишь планировку с чертежом.
Обратите внимание на состояние коммуникаций, работу вентиляции. Проверьте, как работает сантехника, нет ли протечек воды. Осмотрите розетки, выключатели — они должны плотно сидеть в гнёздах.
Убедитесь в том, что на стенах нет трещин, плесени. Грибок — вещь не только неприятная, но и опасная для здоровья.
Риски технических неисправностей во «вторичке»
Современные дома могут эксплуатироваться по 150 лет, однако про коммуникации этого сказать нельзя. Особенно, если дом построен давно.
Алюминиевая проводка старого типа просто не была рассчитана на ту нагрузку, которую создают современные бытовые приборы и электронные устройства. Металлические трубы ржавеют, вентиляция забивается грязью. Батареи отопления засоряются и перестают работать в полную силу.
Красивый ремонт и мебель могут сделать дефекты незаметными. Просто имейте в виду, что если дому больше 20 лет, то квартира требует более тщательно осмотра — возможно, даже со специалистами. Не стесняйтесь на этом настаивать.
Записывайте все недочёты, какие увидите. Это список может послужить основанием для уменьшения цены, если в остальном квартира вас устраивает.
Проверка документов на квартиру
<
Объект вам понравился, и вы договорились с продавцом о цене? Перед тем, как покупать, нужно убедиться в юридической чистоте сделки. Это означает, что в дальнейшем у вас не возникнет проблем с правом собственности и с внезапно объявившимися наследниками, претендующими на долю.
Это также означает, что продавец имеет право распоряжаться собственностью, а у недвижимости нет никаких обременений.
Прежде всего, необходимо выяснить следующее:
-
Кто является собственником квартиры?
-
Как приобретено право собственности — наследство, дарение, покупка?
-
Зарегистрировано ли право собственности в Росреестре?
-
Кто зарегистрирован в квартире? Есть ли среди них несовершеннолетние, недееспособные, инвалиды?
-
Состоит ли продавец в браке? Есть ли согласие второго супруга на продажу?
-
Если продавец в разводе, то проводился ли раздел имущества между супругами?
-
Использовался ли во время прежней покупки маткапитал? Выделены ли доли на детей?
-
Есть ли у продавца родственники, которые могут претендовать на долю?
Подобных вопросов очень много — всё зависит от обстоятельств. Например, покупателя может насторожить, если сделка оформляется по доверенности. Если нет крайней нужды, то на таких условиях жильё лучше не приобретать.
С недвижимостью, полученной в наследство, тоже стоит проявлять осторожность. На горизонте могут возникнуть незаконнорождённые дети или родственники, отбывавшие наказание в местах лишения свободы.
Ещё один важный нюанс: дееспособность продавца, то есть его право приобретать и создавать гражданские права. Дееспособность может быть оспорена, если выяснится, что собственник страдал психическими расстройствами или некоторыми заболеваниями: например, болезнью Альцгеймера. Если сделка проходит с участием пожилого собственника — лучше потребовать от него справку из ПНД о состоянии здоровья.
Внесение задатка и подготовка к сделке
Задаток может быть учтён в стоимости квартиры как аванс, если сделка совершается за наличные, а может быть оформлен отдельным договором, если недвижимость приобретается через ипотеку. В этом случае он возвращается.
Но при любых обстоятельствах соглашение о задатке оформляется письменно: этого требует статья 380 ГК РФ.
В момент внесения задатка стороны решают следующие вопросы:
-
Кто будет оплачивать задолженность по коммунальным услугам.
-
Когда бывшие жильцы снимутся с регистрационного учёта.
-
Когда произойдёт передача ключей.
Долги по ЖКХ может погашать как прежний собственник, так и новый. Важно при этом составить соглашение: например, что стоимость квартиры снижена на сумму долга.
Сроки снятия с учёта и передачи ключей необходимо явно указать в договоре: не просто «после оплаты», а, например, в течение 7 рабочих дней после поступления средств на счёт продавца.
Задаток — это выражение покупателем готовности выйти на сделку, поэтому в договоре часто указывают, что задаток не возвращается, если покупатель передумает. Однако, эти условия законом не регулируются и зависят исключительно от того, как стороны договорятся.
Выход на сделку
Наступает волнующий момент: покупатель вот-вот станет собственником квартиры. Но перед этим стоит ещё раз проверить все документы прежнего владельца и попросить у него обновлённую выписку из ЕГРН, если с момента первой встречи прошло какое-то время.
Можно взять неподписанный экземпляр договора купли-продажи (ДКП), ещё раз перечитать его и на всякий случай показать юристу. Иногда обе стороны пропускают важные детали договора не из-за корыстных намерений, а просто по недосмотру или по незнанию.
Оформить сделку допустимо разными путями:
-
через агентство недвижимости;
-
через юридическую компанию;
-
через нотариуса;
-
в МФЦ.
В любом из этих учреждений помогут составить ДКП, так что делать это самостоятельно сторонам не обязательно.
Покупатель должен прийти на сделку с квитанцией об уплате госпошлины за регистрацию в Росреестре. Сумма в 2025 году составляет 4 000 рублей, если стоимость недвижимости не превышает 20 миллионов. При более высокой цене взимается 0,02% от кадастровой стоимости.
ДКП подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон и ещё один — для Росреестра.
Перечисление средств за квартиру
Всегда есть вероятность, что Росреестр отменит регистрацию сделки, поэтому продавец получает деньги не в момент совершения купли-продажи, а после одобрения этого органа. В ДКП необходим пункт с указанием срока перечисления средств: к примеру, в течение 3-х рабочих дней после регистрации сделки.
Передать деньги продавцу покупатель может несколькими способами:
-
Наличными с получением от продавца расписки.
-
Через депозит нотариуса.
-
Через банковскую ячейку.
-
Через аккредитив — специальный счёт в банке.
Последний способ считается наиболее простым и надёжным: платежи безналичные, мошенничество со стороны покупателя исключено. Как только Росреестр зарегистрирует сделку, банк раскроет аккредитив, и продавец сможет снять деньги со счёта. Физическое присутствие в офисе банка не требуется.
За открытие аккредитива банки берут комиссию в размере 3–4 тысяч рублей, но при многомиллионных сделках это будет ничтожная цена за спокойствие и безопасность.
Приходилось ли вам продавать или покупать квартиру? Сталкивались ли вы при этом с трудностями? Как вы считаете, в последние годы процесс стал проще или сложнее? Поделитесь мнением в комментариях.
Ещё по теме
20 октября 2025
1595
25 сентября 2025
3864