Во время покупки новостройки сама квартира ещё не существует. Часто на этот момент нет и самого дома — есть только проект. Поэтому покупателю неплохо бы знать, какие вопросы задать при покупке квартиры, чтобы не ошибиться с выбором.
С приобретением готового жилья дело обстоит проще, но и тут уместны некоторые вопросы риелтору. При покупке квартиры на вторичном рынке основные риски связаны с нарушением прав предыдущих собственников.
Мы собрали список вопросов продавцу при покупке квартиры. Внимательно изучите их перед тем, как совершать сделку. Возможно, о каких-то вещах вы раньше даже не задумывались, но теперь будете подготовлены — с помощью портала «Новостройкино».
Вы покупаете новую квартиру
Новостройку покупатель получает из первых рук. Это означает, что право собственности на квартиру ещё не было оформлено. Соответственно, не обнаружится неожиданный наследник или родственник, имеющий право на проживание в помещении.
С этой точки зрения приобретение жилья на первичном рынке избавлено от рисков. Но существуют подводные камни другого рода — и вопросы застройщику при покупке квартиры, которые нужно задать.
1. Каким образом реализуются квартиры?
В России продажа новостроек осуществляется в соответствии с законом о долевом строительстве № 214-ФЗ, а между покупателем и продавцом заключается договор долевого участия — ДДУ.
Если застройщик предлагает какую-то иную форму договора: купли-продажи, инвестирования и так далее, покупатель действует на свой страх и риск. При внезапном банкротстве продавца он не будет защищён.
2. Кто является застройщиком?
Бывает так, что крупная компания создаёт отдельное юридическое лицо под проект. Клиентов привлекает громкое имя, но по факту строительством занимается совсем другой застройщик. Поэтому стоит убедиться, что в договоре указаны те же реквизиты, что и на сайте головной компании.
3. Есть ли у застройщика все необходимые документы?
Проектная декларация, документ на владение земельным участком и разрешение на строительство — эти документы застройщик (девелопер) обязан предоставить по первому запросу. Обычно строительные компании сами публикуют их на сайте проекта.
У известных компаний, давно работающих на рынке, с этим обычно всё в порядке. Но если застройщик региональный, не имеет репутации и регалий — стоит проверить его более тщательно. Как это сделать, подскажет портал «Новостройкино».
4. Какая инфраструктура появится в новом ЖК, и когда?
В рекламных брошюрах всё выглядит красиво, но наяву такую картину покупатель увидит нескоро. Строительство жилых комплексов ведётся очередями: когда в одном корпусе жильцы получают ключи, в другом ещё возводят стены.
Некоторое время придётся мириться с шумом, грязью и другими неудобствами. А обещанный детский сад может появиться только после сдачи второй или третьей очереди — через несколько лет.
5. Каков порядок взаиморасчётов при изменении метража квартиры?
Выяснение этого факта должно входить в ТОП вопросов при покупке квартиры. Небольшое колебание площади в ту или иную сторону при строительстве — обычное дело. Но покупатель платит за каждый квадратный метр сотни тысяч рублей.
В ДДУ должно быть указано, каким образом разрешается ситуация. Например, если дольщик оказался в минусе, то застройщик снижает цену или предлагает бонусы: отделку, место для хранения или что-то ещё.
Дольщик по закону обязан заплатить, если площадь превышена не более чем на 5% от проектной. Небольшие отклонения — например, до 1 кв. метра, — по ДДУ могут и вовсе не учитываться, если обе стороны с этим согласились.
6. Какие материалы используются в строительстве и отделке?
Фасады и интерьеры, которые покупатель видит в рекламных материалах — это рендеры, выполненные на компьютере. Реальный вид квартиры может сильно отличаться от этой картинки, если девелопер в ДДУ не уточнил вид и качество материалов.
Конкретную марку он указывать не обязан, но для того же ламината желательно знать класс прочности и цвет, а для плитки — цвет, размер и производителя. Крупные строительные компании обычно работают с одними и теми же поставщиками и используют материалы определённого сортамента, поэтому им несложно сообщить об этом в ДДУ и проектной декларации.
7. Придётся ли мне доплачивать за подорожавшие материалы?
Если такого пункта нет в договоре, то клиент платить не обязан. Если пункт есть — должен быть указан предельный размер доплаты: предположим, не более 5% от первоначальной стоимости.
8. Какие гарантии предоставляет девелопер?
По закону строитель обязан предоставить гарантии:
- 3 года — на конструкции и инженерное оборудование;
- 1 год — на отделку.
Застройщик может взять на себя и расширенные обязательства. Но в ДДУ должно быть отражено, в какие сроки он обязуется устранить недостатки.
Важно знать, что застройщик отвечает по своим обязательствам только перед дольщиком. Если квартира была продана, новый собственник уже не может воспользоваться этим правом.
9. Когда будут выдавать ключи?
В ДДУ девелопер указывает срок окончания строительства: год и месяц или квартал и месяц. Истечением срока считается последний день периода — например, во 2-м квартале это 30 июня.
Ключи выдают, как правило, на несколько месяцев позже, потому что нужно завершить отделочные работы и сдать дом комиссии. Этот срок должен быть указан в ДДУ: допустим, «через 6 месяцев после получения РВЭ» (разрешения на ввод в эксплуатацию). Если написано просто «после ввода дома» — такой договор лучше не подписывать.
10. Кто платит за подключение к инженерным сетям?
Чаще всего стоимость присоединения к наружным инженерным сетям включается в общие расходы на строительство дома. Однако, в ДДУ девелопер может указать, что за присоединение к сетям платят дольщики. Этот вопрос следует уточнить, чтобы впоследствии не столкнуться с непредвиденными тратами.
Вы приобретаете квартиру на вторичном рынке
Недвижимость на «вторичке» может стать выгодным приобретением: как правило, она дешевле новостройки, в ней уже сделан ремонт. Иногда прежние хозяева оставляют даже мебель.
К сожалению, рисков при покупке готового жилья гораздо больше, и есть вероятность лишиться не только приобретения, но и денег.
Портал «Новостройкино» подготовил популярные вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке. Мы надеемся, что эта информация окажется полезной.
1. Как у продавца возникло право собственности на квартиру?
Продавец мог приобрести это право следующими способами:
- В ходе приватизации.
- По договору ДДУ или купли-продажи (ДКП).
- По праву наследования.
- По договору дарения.
- По решению суда.
Это — конец ниточки, за который нужно потянуть, чтобы выявить всех предыдущих собственников и потенциальных претендентов на квартиру. А такие вполне могут обнаружиться даже через несколько лет после покупки, если у этого объекта длинная история.
2. Кто зарегистрирован в квартире?
Некоторые лица по закону имеют право на бессрочное пользование жилым помещением, даже если оно перешло к другому собственнику. Это, например, отказавшиеся от приватизации и те, кто по объективным причинам не принимал в ней участия — в том числе, лица, находившиеся в местах лишения свободы.
Полный список выглядит так:
- отказники от приватизации;
- не имевшие возможности участвовать в приватизации;
- несовершеннолетние, находящиеся под опекой;
- лица. участвовавшие в выплате пая в ЖСК;
- получатели ренты;
- имеющие право пожизненного проживания по завещательному отказу.
Если есть хоть малейшая вероятность, что в дальнейшем возникнут проблемы, то от сделки лучше отказаться.
3. Использовался ли материнский капитал при покупке жилья?
Возможно, собственник приобрёл квартиру на маткапитал. В этом случае он был обязан выделить детям доли в собственности. Если доли не выделены, а квартира продаётся, то впоследствии повзрослевшие дети имеют право оспорить сделку.
Чтобы проверить, использовался маткапитал или нет, попросите продавца предоставить справку об остатке субсидии из Социального фонда (бывший Пенсионный).
4. Имеется ли согласие супруга на продажу квартиры?
Совместным считается имущество, приобретённое в браке. Даже если муж и жена развелись, но имущество при этом не делили — оно продолжает быть совместным. И в течение года второй супруг в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса имеет право оспорить сделку.
На продажу жилья второй супруг должен дать согласие — иначе в будущем не избежать проблем.
5. Дееспособен ли продавец?
Дееспособность, если кратко, — это способность самостоятельно принимать решения и оценивать последствия. Недееспособность может наступить в результате психических заболеваний или болезней, сопряжённых с пожилым возрастом.
Если продавец при совершении сделки был недееспособен, сделка будет отменена. А деньги он мог уже потратить, и в результате покупатель останется ни с чем. Когда покупаете квартиру у пожилого одинокого человека — требуйте справку от психиатра.
6. Почему продают недвижимость?
Вопрос не праздный: возможно, это связано с плохими соседями или слишком большими расходами на коммунальные услуги. Возможно, квартира угловая и зимой промерзают стены — такое тоже случается.
Покупателю придётся побыть детективом и разузнать обстановку у других жильцов дома или в соцсетях.
7. Когда прежние жильцы снимутся с регистрации?
Часто к моменту продажи недвижимости в помещении остаются прописанными собственники и члены их семьи. В ДКП необходимо указать, в какой срок они обязаны сняться с учёта: например, в течение 30 дней после поступления денег на счёт.
Если жильцы этого не сделают, то выписать их можно только через суд. Поэтому лучше, чтобы они снялись с регистрации до сделки.
8. Кто и как будет оплачивать долги за коммунальные услуги?
Накопившиеся долги за ЖКУ — распространённое явление в сделках на «вторичке». Вопрос оплаты продавец и покупатель разрешают следующими способами:
- Продавец уменьшает стоимость квартиры на сумму долга, а покупатель под расписку передаёт ему деньги на оплату ЖКУ либо оплачивает долги сам.
- Оплата производится через банковские ячейки и разбивается на две части: за ЖКУ и за квартиру. Продавец получает доступ к первой ячейке, погашает долг и после этого получает доступ к остатку.
- Долг переводится на нового собственника по его согласию.
Подобные соглашения желательно заверять у нотариуса, даже если по закону этого не требуется. И лучше не передавать продавцу никакие деньги до совершения сделки: вернуть их будет сложно.
9. Сколько нужно платить за ЖКУ?
Суммы, которые граждане платят за коммунальные услуги, могут различаться даже в соседних домах. Новостройки оборудованы общедомовыми и индивидуальными приборами учёта, а в старых домах так бывает не всегда — особенно если дело касается отопления.
Попросите у продавца платёжки за ЖКУ, чтобы понимать, сколько денег вы будете тратить ежемесячно. Вместе с ипотекой это может стать непомерной нагрузкой на семейный бюджет.
10. Нет ли в квартире неузаконенной перепланировки?
Не поленитесь изучить технический паспорт помещения и сравнить план с тем, что есть в действительности. Желательно измерить все площади, потому что передвинутую стену трудно заметить.
Любое отступление от плана должно быть согласовано, а некоторые перепланировки не разрешаются вовсе и опасны для жизни: например, демонтаж двери или стены между комнатой и кухней с газовой плитой.
Закрыв глаза на такие вещи, вы рискуете в будущем получить массу проблем.
Чтобы подобных вещей не случалось, добавьте эту статью в закладки и читайте рекомендации, которые мы регулярно публикуем на страницах портала «Новостройкино». Удачных вам сделок!
Ещё по теме
15 декабря 2025
2498
