Слово «титул» происходит от латинского titulus — «надпись». Эта надпись в Древнем Риме служила основанием для какого-либо права, чаще всего — вещного. Со временем толкование слова расширилось, и титулом стали называть дарованное свыше или родовое звание. Но суть осталась той же: человек с титулом был наделён правами и привилегиями.
Титул в современной юридической науке — это право собственности, подтверждённое официальным документом. Из этого становится понятно, кто такой титульный собственник: не просто человек, владеющий имуществом, а тот, за кем это право юридически закреплено.
Титульное право собственности: что это такое
Статья 209 Гражданского кодекса РФ наделяет собственника правом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это означает, что он может физически им обладать, извлекать из него пользу, дарить, продавать или завещать.
В одних случаях право собственности требует документального подтверждения, в других — нет. Например, в случае с недвижимостью запись о новом собственнике вносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и удостоверением права становится выписка из реестра или свидетельство о регистрации.
Если же человек приобретает мебель, одежду и прочие вещи, то никакие документы об этом не требуются.
Регистрация права на недвижимость необходима для того, чтобы всегда была возможность подтвердить: данное лицо является законным «хозяином» имущества. Она нужна и затем, чтобы защитить права собственника и участников сделки. В противном случае не избежать мошенничества, а люди могут лишиться единственного жилья.
Титулованные вельможи стали достоянием истории, однако при наличии официальной бумаги за человеком тоже закрепляется титул — собственника дома, квартиры или иного недвижимого имущества. Таким образом, титульный собственник — это лицо, чьё имя указано в таком документе.
Виды титулов собственности
Титулы, или основания для возникновения права собственности, приобретаются различными способами, среди которых выделяют первоначальные и производные.
В первом случае отсутствует правопреемство, то есть, переход права от одного лица к другому.
Вот несколько примеров:
-
Создание вещи своими руками.
-
Строительство дома, квартиры или иного недвижимого имущества.
-
Сбор, переработка дикорастущих растений и грибов.
-
Ловля рыбы, охота.
-
Приобретение безхозяйного имущества по праву длительного добросовестного владения.
Во втором случае право собственности возникает путём перехода, что важно. Оно не прекращается у одного лица и не возникает взамен этого у другого, а передаётся «как есть» — с сохранением всевозможных обременений и прав третьих лиц.
К примеру, если человек принимает наследство, он принимает на себя долги наследодателя. А если у наследуемой недвижимости были арендаторы, то их права защищены ранее заключённым договором.
Наиболее распространённые способы перехода права — на основании договора или в порядке наследования. Так, по договору купли-продажи продавец передаёт покупателю имущество или вещь и получает взамен деньги.
Различаются также способы возникновения права собственности: они бывают общими и специальными. Общие распространяются на неограниченный круг лиц, а специальные используются только определёнными субъектами права. В частности, органы государственной власти могут проводить национализацию имущества юридических и физических лиц.
Сама собственность может быть индивидуальной, совместной и долевой. Понятие индивидуальной проистекает из названия: все права принадлежат одному субъекту. Совместная собственность используется сообща, но с согласия всех владельцев. При долевой собственности каждому выделяются доли в общем имуществе.
Последнее, о чём нужно упомянуть, это форма собственности. В России признаётся частная, муниципальная, государственная и прочие формы, в том числе — собственность профсоюзов, политических партий, религиозных и благотворительных организаций.
Когда и зачем требуется титул собственника
Мы уже говорили о том, что только собственник наделён полным спектром прав на имущество: он может им владеть, пользоваться и распоряжаться.
Скажем, арендатор земельного участка по закону является его владельцем и вправе использовать участок для выращивания и продажи сельскохозяйственных культур. Но права продавать участок другим лицам у арендатора нет.
В ряде случаев для распоряжения имуществом недостаточно быть просто собственником: нужно иметь правоустанавливающий документ на своё имя. Продать автомобиль может только гражданин, Ф.И.О. которого вписано в паспорт транспортного средства. Продать, подарить, оставить в наследство квартиру может лишь человек, поименованный как собственник в ЕГРН.
Титульный собственник необходим для страхования имущества, заключения договора ипотеки и для различных сделок с недвижимостью, включая ренту, мену и передачу в аренду.
Различия между титульным и законным владельцем
Если титульное владение основано на документе, то законное — на субъективном праве. В качестве примера рассмотрим статью 34 Семейного кодекса РФ, где сказано, что нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам.
Предположим, что супруги приобрели квартиру, а собственником по какой-то причине был вписан только один из них. Тогда второй считается законным владельцем, и без его согласия невозможно провести никакие сделки с квартирой.
Законный владелец не вправе распоряжаться недвижимостью, но в его статусе есть ряд положительных сторон:
-
не нужно платить налог на имущество;
-
можно встать в очередь на улучшение жилищных условий;
-
титульный собственник обязан учитывать его интересы, в том числе имущественные.
Важно знать, что законный владелец может оспорить сделку: например, в том случае, если при разводе супруги не разделили имущество. Поэтому наличие такого субъекта в сделке всегда представляет определённый риск.
Законным владельцем может выступать не только один из супругов. В частности, право владения может возникнуть в силу приобретательной давности. Если человек занимает пустующее помещение, проводит ремонт, вносит улучшения, и всё это в течение продолжительного времени — закон признает его добросовестным приобретателем даже при наличии титульного собственника. Чаще всего так происходит с муниципальной недвижимостью.
Почему можно утратить статус титульного владельца
Право распоряжения собственностью человек может утратить по нескольким причинам, первой из которых является физическая смерть. Другая причина — добровольный акт продажи или дарения имущества.
Гражданин вправе отказаться от недвижимости. Нередко это происходит с неликвидными дачными домиками и садовыми участками, которые сложно продать, но за содержание которых нужно платить.
Самое неприятное — это принудительное отчуждение, которое осуществляется как с компенсацией за утраченное имущество, так и без неё. Для таких действий нужны основания, содержащиеся в статье 235 Гражданского кодекса, в том числе:
-
взыскание имущества для погашения долгов;
-
выкуп для государственных и муниципальных нужд;
-
изъятие ввиду ненадлежащего использования;
-
конфискация имущества, полученного преступным путём;
-
реквизиция при наступлении чрезвычайных обстоятельств;
-
отчуждение имущества по решению суда.
Нельзя изъять единственное жильё без предоставления альтернативы. Обычно граждан расселяют в манёвренный фонд.
С 2025 года закон допускает изъятие земельных участков, если они не обрабатываются или используются не по назначению.
Проверка наличия титула собственности
Раньше для того, чтобы проверить право на недвижимость, достаточно было заказать выписку из ЕГРН. Но с 2023 года третьи лица больше не могут получить такие данные. Это сделано с целью защиты персональной информации.
Как же удостовериться в том, что продавец имеет право распоряжаться квартирой или домом? Самый простой способ — попросить его предоставить выписку из реестра. Собственник также может раскрыть персональные данные на время продажи недвижимости: это делается через МФЦ, на сайте Госуслуг или в личном кабинете Росреестра.
В крайнем случае, у покупателя есть возможность запросить такие сведения через нотариуса, но для этого придётся предъявить предварительный договор купли-продажи.
Титулом считается не только выписка из ЕГРН, но и свидетельство о праве собственности, которое выдавалось до 2016 года.
В обоих документах покупателю следует обращать внимание на следующие позиции:
-
Объект права — описание недвижимости. Проверьте, относится она к жилой или к нежилой.
-
Субъект права — личные данные собственника (собственников).
-
Тип собственности: индивидуальная, совместная, долевая.
-
Основание для возникновения собственности: правоустанавливающий документ на недвижимость. Например, ДКП или договор дарения.
-
Наличие зарегистрированных обременений: залога, ареста, договора ренты и так далее.
-
Наличие зарегистрированных судебных споров и правопритязаний со стороны третьих лиц. Если такой факт отмечен — значит, покупать квартиру не стоит.
Следует также проверить дату регистрации права. Чем меньше прошло времени, тем выше риск, что сделка будет оспорена.
Ещё один настораживающий момент — это пометка о том, что предыдущая сделка оформлена без согласия третьего лица. Например, супруга, с которым собственник давно состоит в разводе, а раздел имущества не производился. Если согласие бывшего супруга не было получено, он вправе оспорить сделку в течение одного года с того дня, как узнал или должен был узнать о сделке: так гласит статья 35 Семейного кодекса. А к требованиям о разделе имущества в соответствии со статьёй 38 СК РФ применяется трёхлетний срок исковой давности.
Вывод: покупая недвижимость на вторичном рынке, внимательно проверяйте права собственника и учитывайте риск притязаний со стороны третьих лиц. При малейших шероховатостях отказывайтесь от сделки, какой бы привлекательной она не выглядела.
Ещё по теме
23 июля 2025
2583