Приобретение жилья требует внимательной подготовки и юридической грамотности. Одним из полезных инструментов, обеспечивающих безопасность сделки на начальном этапе, является предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Этот документ помогает сторонам зафиксировать намерения, определить условия будущей сделки и минимизировать риски.
Рассказываем, что представляет собой предварительный договор купли-продажи: правила подготовки, требуемые бумаги и особенности.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи квартиры – соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение заключить основной договор в будущем на заранее определенных условиях.
Этот документ не передает право владения недвижимостью, но зато закрепляет обязанности участников сделки.
Зачем нужен ПДКП
Предварительный договор купли-продажи применяется при невозможности заключить основное соглашение. Например:
- покупателю требуется время, чтобы получить ипотечный кредит;
- владелец жилья ожидает снятия обременений с объекта;
- в сделке участвуют несовершеннолетние, и требуется разрешение органов опеки;
- покупатель или владелец намерены зафиксировать стоимость и условия – во избежание изменения обстоятельств.
В отличие от основного соглашения, ПДКП не требуется регистрировать в Росреестре. Он не влечет передачи права владения, однако наделен юридической силой и обязывает стороны выполнить договоренности в установленный срок. При нарушении условий одним из участников второй вправе обратиться в суд для защиты своих интересов, например, требовать подписания основного соглашения или возмещения убытков.
Виды предварительных соглашений
ПДКП варьируются, исходя из типа сделки. Рассмотрим самые частые варианты:
- Сделки с участием детей. Когда в соглашении фигурирует ребенок, являющийся собственником или совладельцем жилья, потребуется одобрение органов опеки. Предварительный договор купли-продажи в таких случаях фиксирует, что продавец обязуется получить это разрешение до оформления основного соглашения.
- Ипотечные сделки. Если квартира оформляется по ипотечному кредиту, ПДКП часто используется для закрепления договоренностей до одобрения кредита банком. В предварительном соглашении указываются сумма, порядок оплаты, сроки одобрения ипотеки и ответственность сторон, если банк откажет в кредите.
- Сделки с застройщиком. Если речь о приобретении жилья в новостройках, ПДКП часто заключают на этапе строительства. Застройщик обязуется продать жилье после сдачи дома в эксплуатацию, а покупатель – внести оплату. Такое соглашение может включать описание жилья (площадь, этаж, планировка) и сроки передачи объекта.
Также предварительное соглашение составляется при альтернативных сделках. Например, продавец планирует приобрести другое жилье на вырученные деньги, ПДКП помогает «синхронизировать» цепочку сделок. В нем прописываются сроки продажи текущего жилья и покупки нового, чтобы минимизировать риски.
Правила составления договора
Для наделения юридической силой ПДКП должен заключаться в форме, аналогичной основному соглашению (в письменной – если для основного форма не установлена) и содержать обязательные условия купли-продажи.
Соглашение, не оформленное должным образом, в случае искового делопроизводства будет признано судом недействительным, что создаст проблемы для обоих участников. Договор рекомендуется составлять с участием юриста или нотариуса, особенно если сделка сложная (например, с ипотекой или участием детей).
Обязательные условия
Согласно ГК РФ (статья 429), ПДКП должен включать:
- сведения об участниках – ФИО, паспортные данные, адреса регистрации;
- детализацию объекта купли-продажи – точный адрес, кадастровый номер, метраж, количество комнат, этаж, подъезд;
- цену сделки – сумму, выраженную в национальной валюте, и порядок расчетов;
- срок действия – дату, до которой стороны обязуются оформить основное соглашение;
- условия перехода к основному договору – перечень действий, которые должны выполнить стороны (к примеру, снятие обременений, оформление ипотеки);
- ответственность сторон – санкции за невыполнение обязательств, включая штрафы или возврат средств.
Дополнительные условия
Для большей безопасности в ПДКП можно включить иные условия, имеющие значение для сторон. Например, порядок возврата средств при срыве сделки (по независящим от участников обстоятельствам), порядок передачи объекта (например, с мебелью или без), условия расторжения предварительного договора по взаимному согласию, сроки и порядок проверки юридической чистоты объекта.
Как оформить предварительный договор купли-продажи
Качественный ПДКП требует тщательной подготовки: с ним участники могут сократить ошибки и потенциальные споры. Процесс состоит из нескольких этапов: сбор документов, составление договора, его подписание и, при необходимости, заверение у нотариуса.
Пакет документов
Для составления предварительного договора купли-продажи нужны:
- паспорта участников;
- правоустанавливающие бумаги на жилплощадь (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН, удостоверяющая текущее право владения и отсутствие обременений;
- техпаспорт жилого объекта;
- согласие супруга (когда недвижимость куплена в браке) или справка о том, что продавец не состоит в браке;
- одобрение органов опеки (когда в сделке фигурируют дети).
- справка об отсутствии за объектом купли-продажи долгов по ЖКУ.
Если вы заключаете сделку впервые и своими силами, при получении некоторых документов из списка могут возникнуть вопросы. Вот несколько подсказок.
Выписка из ЕГРН оформляется в региональном отделении Росреестра и МФЦ – при личном посещении. Также документ можно получить в электронном виде через личный кабинет Росреестра или портал «Госуслуги».
Техпаспорт можно получить в региональном или городском БТИ (профильные учреждения содержат аббревиатуру «БТИ» или слово «инвентаризация» в названии), филиал Роскадастра, МФЦ, Госуслуги (если соответствующая услуга предоставляется онлайн в вашем регионе проживания).
Для юридического оформления согласия супруга вариант один – обратиться к нотариусу. Справка об отсутствии брака – в органах ЗАГС или через «Госуслуги».
Для получения разрешения органов опеки на сделку по купле-продаже заявление подается в профильное госучреждение (управление, департамент) – в сфере образования или социальной защиты населения: зависит от региона.
Справку об отсутствии долгов по ЖКУ можно заказать в МФЦ, управляющей компании или региональном расчетом центре.
Процесс оформления договора
Включает следующие этапы:
- Сбор и проверка документов. Покупателю следует убедиться в юридической чистоте объекта: проверить данные из ЕГРН, отсутствие долгов, арестов или других обременений.
- Составление соглашения. Используйте бланк предварительного договора, но адаптируйте его под конкретную сделку. Укажите все обязательные и дополнительные условия. В интернете можно найти множество образцов, но рекомендуется использовать качественные и проверенные варианты, например, доступные в сервисах КонсультантПлюс или Гарант (для бесплатного доступа требуется регистрация).
- Согласование условий. Обсудите с другим участником сроки, цену, порядок расчетов и другие детали сделки купли-продажи.
- Подписание предварительного договора. ПДКП подписывается обоими участниками. Нотариальное заверение по умолчанию не требуется, но обязательно в ряде ситуаций – продажа доли объекта, покупка с ипотекой, участие в сделке детей.
- Подготовка к основному договору. Выполните условия ПДКП (например, получите ипотеку, снимите обременения) согласно оговоренным в документе срокам.
Задаток и аванс
Данные опции выступают в качестве подтверждения серьезности намерений участников сделки, но между ними есть важные различия.
Задаток регулируется статьей 380 ГК РФ. Это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет будущих платежей. Когда сделка срывается по вине покупателя, средства остаются у продавца. Если по вине продавца – возвращаются в двойном размере. Условия задатка прописываются в отдельном соглашении, где указывается сумма и правила возврата.
Аванс – предварительный платеж, возвращаемый покупателю, если сделка не состоялась, независимо от причин. Аванс меньше защищает стороны, поскольку не влечет штрафных санкций.
Важно четко прописать в договоре, о каком из предварительных платежей идет речь – это поможет избежать споров и внесет ясность, если дело дойдет до суда.
Риски заключения договора
Несмотря на свою полезность, оформление ПДКП связано с определенными рисками:
- Недобросовестность сторон. Продавец может отказаться подписывать основной договор или продать жилье другому лицу. Покупатель, в свою очередь, может не выполнить условия (например, если ему не одобрят ипотеку).
- Неправильное оформление. Отсутствие обязательных условий или ошибки в соглашении могут сделать его недействительным.
- Изменение обстоятельств. Например, повышение рыночных цен может побудить продавца отказаться от договора.
- Юридические проблемы с жилым объектом. Аресты, обременения, претензии третьих лиц иногда выявляются уже после подписания ПДКП.
Для минимизации непредвиденных ситуаций проверяйте юридическую чистоту жилья до заключения предварительного соглашения, привлекайте юриста для составления и проверки ПДКП, фиксируйте все условия, включая ответственность участников, а также убедитесь, что в соглашении прописан верный тип платежа.
Резюме
Предварительный договор купли-продажи – удобный инструмент, который помогает подготовиться к обсуждению условий и сократить риски. Его эффективность зависит от правильного оформления, детального изучения и подготовки документов, учета всех нюансов сделки.
Идет ли речь об ипотечном кредите, участии детей или покупке у застройщика, ПДКП требует тщательного подхода. Привлечение специалистов и соблюдение юридических формальностей помогут сделать процесс купли-продажи прозрачным и безопасным для обеих сторон.
