Налоговый вычет за апартаменты | Блог сервиса умного подбора новостроек

Апартаменты — вид недвижимости, который в России до сих пор не имеет чёткого правового регулирования. Они пригодны для проживания, но при этом не считаются жилым помещением. Значительная часть апартаментов (58%) представлена бизнес-классом и имеет отличные потребительские характеристики, но спрос на этот формат гораздо ниже, чем на традиционное жильё.

Причина заключается в неопределённости юридического статуса, из-за чего апартаменты подходят не всем покупателям. В Москве строительство апартаментов прекратили с конца 2024 года, поэтому их доля в предложениях резко упала: с 14,5% в мае прошлого года до 6,3% в мае 2025-го.

В этой статье мы разберём, в чём отличие апартаментов от жилой недвижимости, и можно ли получить налоговый вычет за апартаменты.

Законодательная база

Опрос, проведённый ВЦИОМ, показал, что 61% россиян ничего не знает об юридических нюансах, связанных с апартаментами. И лишь примерно треть (34%) опрошенных в курсе, что в этих помещениях нельзя оформить постоянную регистрацию.

В Жилищном кодексе до сих пор отсутствует такое понятие, как «апартаменты». В статье 16 ЖК РФ сказано о том, какие помещения относятся к жилым:

жилой дом или его часть;
квартира или её часть;
комната.

Таким образом, апартаменты по действующему законодательству не входят в категорию жилых помещений. Это — коммерческая недвижимость, которая располагает условиями для проживания.

Из одного вытекает другое: в апартаментах нельзя получить постоянную «прописку», то есть регистрацию. Только временную, и то не во всех. И это создаёт определённые проблемы — например, когда владелец недвижимости захочет прикрепиться к поликлинике или устроить ребёнка в детский сад. Льготы и социальные пособия тоже зачастую привязаны к месту постоянной регистрации.

Поскольку апартаменты не считаются жильём, при покупке не получится использовать материнский капитал и субсидии для многодетных. Льготная ипотека тоже становится недоступной, и это закономерно, поскольку цель таких программ — улучшение жилищных условий. Апартаменты же рассматриваются в первую очередь как инвестиционный актив.

Имущественный налог на такую недвижимость выше, чем на жилую: от 0,5% до 2% против 0,1–0,3%. А оплата коммунальных услуг выходит в среднем процентов на 15 дороже. Если апарт-комплекс сервисный, где УК занимается клинингом, сдачей помещений в аренду и меблировкой, то стоимость ЖКХ может вырасти ещё больше.

Можно ли получить вычет при покупке

При покупке или строительстве жилья россиянин в соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса вправе оформить налоговый вычет по ставке 13% на сумму до 2 млн рублей. Таким образом он может вернуть 260 тысяч.

Молодая пара изучает размер налогового вычета при покупке аппартаментов и как его получить

Но слово «жильё» в данном случае ключевое. На апартаменты это право, к сожалению, не распространяется — даже в том случае, если помещение будет впоследствии переведено в жилое.

Налоговые льготы введены для граждан, покупающих или строящих жильё: дома, квартиры, комнаты и доли в них, а также земельные участки под ИЖС. Список исчерпывающий, и апартаментов в нём нет.

Можно ли применить налоговый вычет к уплаченным процентам по кредиту, если апартаменты приобретались в ипотеку? И здесь чёткий ответ: нет. По той же причине — закон предусматривает такую льготу только в отношении жилой недвижимости.

Но всё же, на некоторую скидку покупатели апартаментов могут рассчитывать: это налоговый вычет при продаже недвижимого имущества.

Как уменьшить НДФЛ с продажи

Для начала отметим, что гражданин освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), полученные от продажи недвижимости, если объект находился в его собственности свыше 5 лет. В ряде случаев, предусмотренных статьёй 217.1 НК РФ, этот срок сокращается до 3 лет:

Недвижимость получена в наследство или по договору дарения.
Право собственности возникло после приватизации или по договору ренты.
Жилое помещение является единственным, в том числе если находится в совместной собственности супругов.

Минфин в своём письме от 17 сентября 2021 года № 03-04-05/75585 уточнил, что к апартаментам данное исключение неприменимо. Поэтому минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога с продаж, для апартаментов составляет 5 лет.

В соответствии со статьёй 220 НК РФ, продавец имеет право не уплачивать налог с части дохода, полученного от продажи недвижимого имущества. Для жилых домов, квартир, комнат и земельных участков вычет составляет 1 млн рублей, для прочих видов недвижимости — 250 тысяч рублей.

В дополнение к этому налог можно уменьшить на величину фактически понесённых расходов: например, на отделку.

Подведём итоги: большая часть налоговых льгот владельцам апартаментов недоступна, однако они имеют право снизить сумму НДФЛ с продажи на 250 тысяч рублей. При наличии задокументированных расходов скидку можно увеличить.

Как перевести апартаменты в жилое помещение

Поскольку апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости, к ним не применяются нормы, необходимые при строительстве МКД — многоквартирного жилого дома. Земля, на которой возводится апарт-комплекс, часто не предназначена для жилой застройки. Поэтому перевод апартаментов в статус жилого помещения возможен не всегда.

Процедуру перевода нежилых помещений в жилые регулирует Жилищный кодекс, а именно — статья 23.

Ключевыми условиями являются:

Вид разрешённого использования для земельного участка.
Соответствие помещения санитарным и техническим нормам.
Наличие социальной инфраструктуры, предусмотренной региональными градостроительными законами.
Отсутствие обременений.
Готовность здания к использованию: до ввода в эксплуатацию перевод осуществить не получится.

Собственник за свой счёт заказывает проведение предварительной технической экспертизы, которая включает осмотр всего здания, а не только помещения. Экспертизу проводят аккредитованные организации.

После того, как будет выдано заключение, собственник собирает все бумаги и подаёт заявление. Оно направляется в орган местного самоуправления, а в Москве — в Департамент городского имущества. Разрешено делать это через МФЦ и сайт Госуслуг.

К заявлению прикладываются документы на объект недвижимости — план помещения, поэтажный план, выписка из ЕГРН. Если проводилась перепланировка, нужно предоставить план переустройства.

Главное — получить согласие от собственников всех остальных помещений. Без этого провести процедуру не получится.

В течение 45 дней комиссия проверяет документы и проводит оценку. Если никаких препятствий не возникло, собственник получит разрешение на перевод помещения в статус жилого, после чего остаётся только пройти регистрацию в Росреестре.

Если не повезло, и комиссия выдала обоснованный отказ, его можно обжаловать — в судебном или досудебном порядке. Иногда достаточно устранить какое-то несоответствие, а потом снова подать заявление.