Балкон — это дополнительная площадь и красивые пейзажи. А если он не один, а два? В панельных домах 70–80-х годов это было обычным явлением. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры тех годов почти всегда включали балкон и лоджию. В современных же новостройках такое встречается редко: застройщики оптимизируют стоимость и отказываются от «лишних» квадратных метров. Тем не менее, квартира с двумя балконами — вариант планировки, и у этого решения есть свои особенности.
Плюсы и минусы двух балконов в квартире
По статистике ЕРЗ.РФ, 17,76% покупателей включают балкон в топ-10 значимых характеристик жилья. Наличие второго может усилить интерес к квартире или, наоборот, поставить под сомнение рациональность планировки. Насколько это удобно, сколько стоит обустройство и как повлияет на комфорт в быту? Разбираемся, когда планировка квартиры с двумя балконами — это преимущество, а когда — компромисс.
Плюсы:
-
Дополнительное пространство. Один можно превратить в место для отдыха, второй — использовать как кладовую. Или придумать другие сценарии: кабинет, оранжерея, мини-спортзал, гардеробная и даже игровая для ребёнка.
-
Эстетика. В дизайне квартир с двумя балконами есть простор для экспериментов. Например, в гостиной — остеклённая лоджия, а в спальне — французский балкон с кованой решёткой.
-
Эффективное проветривание. В трехкомнатных квартирах с двумя балконами комнаты обычно выходят на разные стороны. Это удобно летом или во время готовки — можно устроить сквозняк.
-
Привлекательность при перепродаже. Два оборудованных балкона — это аргумент в пользу квартиры. Особенно если один из них оформлен как полноценная часть интерьера.
Минусы:
-
Один из балконов может быть нефункциональным. Например, если он выходит на север или во двор с плотной застройкой.
-
Дополнительные расходы. Если вы купили квартиру с двумя балконами и планируете утеплить оба, это обойдётся дороже, чем ремонт одной лоджии.
-
Меньше жилой площади при той же общей. Иногда за счёт неотапливаемых пристроек уменьшаются метраж кухни или комнат. Особенно это заметно в компактных планировках — важно внимательно смотреть поэтажный план.
-
Сложности с расстановкой мебели. Например, квартира с балконом на две комнаты выглядит удобно — он объединяет кухню и спальню. Но две двери на разных стенах ограничивают варианты интерьера.
Расширение площади жилья
Возможность увеличить полезное пространство за счёт внешних выступов — весомый аргумент даже для просторных трёшек, не говоря уже об однокомнатных квартирах с двумя балконами. Один из них можно превратить в кабинет или оранжерею, второй оставить для бытовых нужд. Но перед переустройством важно разобраться с нюансами.
Объединение с комнатой
Юридически балкон — нежилое помещение. Это значит, что его присоединение к комнате или кухне считается перепланировкой и подчиняется определённым правилам. Помимо Жилищного кодекса РФ (ст. 25–26), порядок регулируется региональными нормативами.
В Москве объединение балкона или лоджии с жилым помещением прямо запрещено постановлением №508-ПП (пункт 10.18). Причины запрета:
-
нарушение теплового контура здания;
-
возможное вмешательство в несущие конструкции;
-
увеличение общей отапливаемой площади квартиры.
На практике перепланировки всё же происходят. Кто-то не знает об ограничениях, другие делают работы без согласования и рассчитывают «узаконить» изменения позже. Это может обернуться долгой чередой экспертиз и бюрократических процедур.
Официально для объединения с комнатой потребуется:
-
проект перепланировки от лицензированной организации;
-
согласование с СЭС и местной администрацией;
-
оформление нового техпаспорта и кадастрового учёта;
-
заключение о безопасности (если затрагиваются несущие элементы).
Остекление
Если перепланировка невозможна или нежелательна, стоит сосредоточиться на функциональности: утеплить, остеклить и превратить в полноценные зоны для отдыха или работы. Например, в двухкомнатной квартире с двумя балконами один можно использовать как кабинет или игровую, а второй — как оранжерею.
Что важно учитывать:
-
В типовых домах разрешение на остекление обычно не требуется, но нужно соблюдать единый архитектурный стиль здания.
-
В домах-памятниках и элитных ЖК с утверждёнными фасадными решениями остекление подлежит согласованию.
-
Конструкция не должна превышать допустимую нагрузку на плиту, особенно в старых домах.
При утеплении и строительных работах нужно соблюдать противопожарные нормы. Если на лоджии предусмотрен эвакуационный люк или лестница, их демонтаж запрещён. Это правило распространяется и на квартиры с двумя выходами на балкон: любые изменения дверных проёмов должны соответствовать требованиям безопасности.
Влияние двух балконов на стоимость квартиры
В технической документации (БТИ, Росреестр) балконы и лоджии не включаются в общую площадь квартиры. Однако при расчёте стоимости их метраж учитывается — с понижающим коэффициентом. По методике Минстроя:
-
балконы — с коэффициентом 0,3;
-
лоджии — 0,5.
Например, если площадь лоджии составляет 4,5 кв. м, то в расчётах будет учитываться только 2,25 кв. м (4,5 × 0,5).
Хорошо спланированная квартира с двумя функциональными балконами может стоить на 5–10% дороже аналогичной без них. Такие объекты заметнее в объявлениях, лучше смотрятся на фото и создают ощущение простора.
Что оценивают покупатели?
-
Функциональность. Утеплённые и застеклённые варианты — это аргумент в пользу планировки.
-
Пространство. В малогабаритных квартирах два балкона встречаются редко, но именно здесь они особенно полезны — компенсируют дефицит жилой площади.
-
Вид из окна. Красивый пейзаж — это плюс вне зависимости от метража. Окна, выходящие на парк или внутренний двор, создает нужное эмоциональное впечатление и повышает интерес к объекту.
Заключение
Два балкона в новостройке — редкость. Но если они удачно расположены и выходят на зелёную зону, это становится большим плюсом. Такая квартира удобнее для жизни и выгоднее при перепродаже.
Чтобы купить квартиру в новостройке в Москве, загляните в наш каталог. На сайте «Новостройкино» — удобные фильтры, с помощью которых можно подобрать жильё по планировке, классу и бюджету, а также узнать актуальную информацию о районах и застройщиках.Ещё по теме
30 декабря 2025
3259
20 октября 2025
1595