Неправильное оформление бумаг или их отсутствие приводит к юридическим проблемам, задержкам в сделке или ее отмене. Чтобы минимизировать риски, следует заранее разобраться, какие документы потребуются от покупателя и владельца, а также – какие дополнительные бумаги могут пригодиться.
Рассмотрим, какие документы нужно подготовить для покупки и продажи квартиры на вторичном рынке участникам сделки.
Документы от покупателя
Следует учитывать, что сделки с недвижимым имуществом на вторичке существенно отличаются от покупки жилья в новостройках. На вторичном рынке предстоит договариваться с собственником, а не с застройщиком, что влияет на процесс переговоров, изучение юридической чистоты квадратных метров и возможные риски.
Перед успешным проведением сделки будущему владельцу следует предоставить ряд документов, подтверждающих личность, правоспособность и финансовую состоятельность. Вот основной список необходимых бумаг.
Гражданский паспорт
Подтверждает личность и право участвовать в сделке. Если приобретателей несколько (например, супруги или совладельцы), каждый должен предоставить свой паспорт. Важно, чтобы удостоверение личности было действующим, без повреждений, с актуальными данными.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Эти справки подтверждают дееспособность и отсутствие состояния на учете в соответствующих учреждениях. Они могут потребоваться, если сделка проводится через нотариуса или при ипотечном кредитовании.
Согласие жены или мужа
Если человек состоит в браке, а жилье приобретается в совместное владение, необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Основание – статья 34 СК РФ, согласно которой имущество, приобретенное в браке, является совместным.
Согласие не требуется, когда действует брачный контракт, содержащий положение, кто из супругов владеет тем или иным имуществом, даже потенциально приобретенным в будущем. Также – когда квартира покупается на личные средства одного из супругов, приобретается в дар или по наследству.
Разрешение органа опеки
Если в сделке фигурируют дети или используется материнский капитал, разрешение органов опеки требуется в обязательном порядке. Оно подтверждает, что интересы ребенка не нарушаются, а условия его проживания не ухудшаются. Для получения разрешения нужно предоставить в органы опеки (региональное ведомство – департамент или управление – в сфере социальной защиты или образования) сведения о приобретаемом объекте и текущих жилищных условиях.
Кредитная история и бумаги для ипотеки
При покупке квартиры с применением ипотечного кредита необходимо предоставить в банк данные для проверки платежеспособности. Как правило это справка о доходах (2-НДФЛ, оформляемая через «Госуслуги» или личный кабинет на сайте налоговой), трудовая книжка, договор с работодателем. Кредитная история позволяет банку оценить надежность заемщика. Некоторые финансовые организации также запрашивают ИНН и СНИЛС.
Документы от продавца
Текущий владелец должен предоставить бумаги, подтверждающие его право собственности на квартиру и отсутствие обременений. Это ключевой этап, так как от полноты и достоверности этих документов зависит юридическая чистота сделки. Взглянем на список бумаг, которые требуется собрать.
Правоустанавливающие документы
Подтверждают, каким образом лицо стало собственником квадратных метров. Это может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, свидетельство о праве на наследство или судебное решение. Приобретателю важно проверить, чтобы документ был оформлен корректно, а его реквизиты, бланк, печати и подписи не вызывали сомнений в законности.
Выписка из ЕГРН
Позволяет удостовериться, что квартира пребывает в собственности у текущего владельца и не имеет обременений (арест, залог, ипотека).
Выписка содержит характеристики объекта, сведения о владельцах и зарегистрированных ограничениях. Заказать можно через «Госуслуги», МФЦ или сайт Росреестра. Госпошлина за оформление – 700 рублей.
Если право владения было оформлено до 2016, на руках у владельца может иметься не выписка, а свидетельство о праве собственности старого образца. При любом раскладе верным решением будет запросить выписку актуального формата – это поможет проверить актуальность данных об объекте.
Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженностей
Выписка из домовой книги содержит сведения о людях, зарегистрированных квартире до 2018 (в указанном году домовые книги были отменены). Ее выдают в МФЦ или управляющей компании (УК). Для жителей столицы и Московской области подача заявления на услугу доступна в режиме онлайн на порталах mos.ru и uslugi.mosreg.ru соответственно.
Справка об отсутствии задолженностей по ЖКУ или единый жилищный документ (ЕЖД) подтверждают, что владелец не оставляет долгов перед обслуживающими организациями. ЕЖД, действующий в некоторых регионах, объединяет несколько справок и упрощает процесс. Справка оформляется через МФЦ, УК или единый расчетный центр региона. Для получения ЕЖД можно подать заявление в МФЦ.
Документы БТИ
Техпаспорт, выданный Бюро технической инвентаризации, подтверждает соответствие фактической планировки квартиры данным, имеющимся в ведомстве. Если в квартире проводились перепланировки, приобретателю следует убедиться, что все изменения узаконены. Это исключит риск применения штрафных санкций со стороны надзорных органов в сфере жилищной политики.
Если по какой-либо причине техпаспорта нет на руках, для получения дубликата следует обратиться в БТИ в городе проживания (названия учреждений содержат «БТИ» в названии, например, «МосгорБТИ»).
Дополнительные документы
Исходя из обстоятельств сделки, могут потребоваться дополнительные бумаги:
- Нотариальная доверенность. Если владелец или приобретатель действуют через представителя, потребуется доверенность, заверенная нотариусом. В документе должны быть четко прописаны полномочия представителя, включая право подписи и проведения сделки.
- Согласие от совладельцев. Если квартира находится в долевой собственности, все совладельцы должны дать нотариально заверенное согласие на реализацию жилья или отказаться от преимущественного права покупки.
- Документы о семейном положении владельца. Если квартира приобреталась в браке, потребуется подтверждение, что она не является совместно нажитым имуществом (например, брачный договор или свидетельство о разводе).
Следует учитывать, что если регистрация жилого объекта осуществлялась до 1999 года (то есть в БТИ), для его реализации также необходима справка «О принадлежности объекта недвижимости». Если ее нет на руках (к примеру, утеряна), получить заверенную копию можно в соответствующем БТИ (или организации-преемнике). Если документы были переданы в архив, в БТИ подскажут, в какое учреждение следует подать архивный запрос.
Договор купли-продажи
Это основной документ, закрепляющий условия сделки. Он составляется в письменной (или иной законной) форме и при некоторых обстоятельствах требует нотариального заверения. Например, при реализации доли в квартире или если имеется владелец – несовершеннолетний. После подписания документ регистрируется в Росреестре для передачи права владения.
Договор должен включать следующие положения:
- сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные (в том числе о месте регистрации);
- характеристики квартиры – точный адрес, метраж, кадастровый номер;
- цена и порядок расчетов – стоимость сделки, порядок оплаты (наличные, ипотека, рассрочка) и сроки зачисления средств;
- права и обязанности участников – сроки передачи квартиры, ответственность за нарушение условий договора;
- гарантии – отсутствие обременений, долгов по ЖКУ, претензий третьих лиц.
Предварительный договор
Иногда стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, чтобы зафиксировать намерения и условия будущей сделки, а также срок, к которому должен быть подписан основной договор. Это полезно, когда покупка жилья откладывается из-за необходимости сбора полного комплекта бумаг (например, получение одобрения органа опеки) или оформления ипотеки.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи подтверждает, что жилой объект передан в согласованном состоянии и содержит такие сведения:
- дата и место передачи;
- состояние жилья (наличие мебели, техники, дефектов);
- подтверждение отсутствия претензий у сторон;
- подписи сторон.
Акт подписывается после проверки объекта на соответствие заявленным характеристикам и передачи ключей. Его оформление представляет особенную важность, поскольку защищает участников сделки от взаимных претензий.
Если после изучения списка бумаг для вторичного рынка вы рассматриваете альтернативу в новостройках, начните с оценки компаний-строителей. На странице застройщиков Москвы собран подробный обзор рынка: портфели проектов, сроки ввода и история реализации. Это помогает быстро понять, кому можно доверить покупку и где сейчас выходят действительно перспективные объекты. Для вашего удобства есть подборки вроде топа девелоперов Москвы и раздел с готовыми новостройками от застройщика для тех, кто хочет минимизировать юридические риски и быстрее переехать. Также можно отследить, какие компании запускают новые очереди и как меняется стоимость в их проектах — полезно, если вы сравниваете вторичку и первичный рынок по бюджету, срокам и уровню сервиса.
Резюме
Подготовка документов при покупке квартиры на вторичном рынке требует внимательности – во избежание финансовых рисков. Покупателю следует заранее получить от продавца полный комплект бумаг и проверить их, а продавцу – подготовить комплект в соответствии с требованиями законодательства.
При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к юристу или риелтору для сопровождения сделки. Тщательная подготовка и правильное оформление бумаг – залог успешной и безопасной покупки недвижимости.
Ещё по теме
17 июля 2025
3337
30 декабря 2025
3261
