Трудные времена заставляют проявлять изобретательность. Когда ставки по ипотеке поползли вверх, а основная программа господдержки была отменена, застройщики спасли первичный рынок недвижимости, придумав рассрочку.
Ограничения льготных ипотечных программ и дополнительные комиссии, которые банки применяют к заёмщикам, вынудили застройщиков переключиться на сделки без банковского участия.
Ещё два года назад, в начале 2023-го, с разбивкой платежа в Москве приобреталось не более 5% квартир. К марту 2024 года их число выросло до 30%, а сегодня такой вариант сделок преобладает в Московском регионе и составляет уже 60%.
Рассказываем, как оформить квартиру в рассрочку и выгодно ли это сегодня.
Что такое рассрочка и как она работает
Пока застройщики не начали активно использовать рассрочку, существовало два основных способа купить квартиру в новостройке: за наличные и в ипотеку.
В первом случае покупатель вносит предоплату в размере 100% из собственных средств. Во втором случае он платит только первый взнос: от 20% и более. Остальную часть за него оплачивает банк, выделяя заёмщику целевой кредит. Пока клиент не погасит задолженность, квартира находится в залоге у банка.
Рассрочка — это альтернативный вариант. Покупатель обращается напрямую к застройщику и платит наличными, но не полностью, а по частям. Ему нужно внести первоначальный взнос, или депозит. Его размер варьируется от 10% до 50%. Оставшуюся сумму он платит ежемесячно или ежеквартально, равными платежами.
Виды рассрочки
Обычно девелоперы (застройщики) предлагают оплату по частям только на период строительства дома, то есть, на 2–3 года. Но сегодня на московском рынке появляются варианты со сроком погашения в 5 и даже 10 лет.
Таким образом, по длительности рассрочку можно разделить на 3 категории:
- Краткосрочная — до 3 лет.
- Среднесрочная — от 3 до 5 лет.
- Долгосрочная — от 5 до 10 лет.
Первый вариант используют 75% девелоперов Москвы. Второй вариант занимает долю в 25%, и только 5% застройщиков готовы предлагать разбивку платежа на длительный период, которая больше напоминает лизинг.
Но главное — это условие оплаты. Существует два вида рассрочки:
- Беспроцентная, когда покупатель платит за новостройку только цену, указанную в прайсе.
- Процентная, когда на остаток долга застройщик начисляет проценты.
Здесь есть некоторые нюансы, о которых покупателям стоит знать. Предлагая беспроцентную рассрочку, застройщик может завышать стоимость квартиры. А проценты могут быть аннуитетными и дифференцированными. В первом случае размер платежей в течение всего периода будет одинаковым, во втором он будет раз за разом уменьшаться.
Перед тем, как взять квартиру в рассрочку, нужно оценить свои финансовые возможности. Платить придётся по 100 тысяч рублей в месяц и больше, а за просроченный платёж застройщики нередко устанавливают большие штрафы.
Что лучше — ипотека или рассрочка
Каждый вариант может быть выгодным для покупателя или нет — всё зависит от исходных условий.
Лица, которые соответствуют критериям льготных ипотечных программ, имеют возможность купить жильё в кредит по ставке 3–6% годовых, на срок до 30 лет. Долговая нагрузка при этом относительно невысокая, благодаря низкой ставке и большому сроку погашения займа.
Но переплата при этом всё равно присутствует. Кроме того, размер займа по семейной ипотеке ограничен 12 млн рублей для регионов Москвы и Санкт-Петербурга и 6 миллионами — для остальной России. Приобрести квартиру с двумя и более комнатами по такой цене сегодня весьма сложно.
Ещё один барьер ипотеки — первоначальный взнос. По закону он составляет от 20%. На деле банки требуют внести 40% стоимости квартиры и даже более. Дело в том, что размер субсидии, которую выделяет государство для покрытия разницы в рыночной и льготной ставках, лимитирован. И банки, чтобы не снижать доходность, повышают первоначальный взнос.
Если у человека — стабильный высокий доход и есть наличные средства, то ему выгоднее взять недвижимость в рассрочку. Особенно если он использует на первоначальный взнос только часть накоплений, а остальные положит в банк под проценты. При ставке в 20% годовых он заработает на 5 млн рублей один миллион, который потратит на регулярные платежи. Основная сумма останется нетронутой.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку
На первый взгляд, рассрочка имеет только положительные стороны: переплаты нет или она небольшая, оплату можно растянуть на 2–3 года и даже больше.
Покупка с оплатой по частям не требует процедуры одобрения. Клиент может быстро приобрести лот по фиксированной цене.
Это выгодно инвесторам: часть средств сохраняется на депозитах, под высокий процент.
Но есть у такой покупки и минусы, о которых стоит упомянуть. В их числе:
- высокие ежемесячные платежи;
- короткий срок погашения в сравнении с ипотекой;
- штрафные санкции за просроченный платёж;
- квартира до момента окончательного расчёта находится в залоге у застройщика.
На законодательном уровне рассрочка никак не регулируется — в отличие от той же ипотеки, для которой недавно ввели стандарт. Это означает непрозрачность условий для покупателя, возможность скрытых комиссий.
Как купить квартиру в рассрочку
С застройщиком следует обсудить все нюансы покупки: на сколько увеличится цена, есть ли штрафные санкции и какие, можно ли будет перейти с рассрочки на ипотеку.
После этого можно будет забронировать квартиру и получить от застройщика договор долевого участия в строительстве — ДДУ. Условия ДДУ нужно внимательно изучить, и если что непонятно — ещё раз расспросить продавца.
Для того чтобы купить новостройку по ДДУ, нужно открыть эскроу-счёт в банке: на него будет перечислен первоначальный взнос, а потом начнут поступать регулярные платежи.
После этого остаётся подписать ДДУ. В договоре должно быть указано, что оплата совершается в рассрочку. К ДДУ прилагается график платежей с указанием даты и суммы каждого транша.
Рассрочка от застройщика
Предлагая квартиры с разбивкой платежа, девелопер рискует: сегодня клиент в состоянии оплачивать взносы, а завтра всё может измениться.
Чтобы быть уверенным в платёжеспособности покупателя, застройщик может выдвигать следующие требования:
- предоставить справку о доходах всех взрослых членов семьи;
- повысить сумму первоначального взноса;
- обязать клиента найти поручителя;
- попросить клиента предоставить одобрение ипотеки из банка.
Будьте внимательны: вместо рассрочки от застройщика вам могут предложить рассрочку от банка-партнёра, а это — договор на совершенно иных и более невыгодных для клиента условиях.
Рассрочка между частными лицами
Рассрочка становится таким популярным форматом сделки, что её начали использовать даже на вторичном рынке недвижимости. С точки зрения закона тут никаких нарушений нет, всё осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом.
Схема стандартная: покупатель вносит первый взнос, обычно около половины стоимости квартиры, а долг погашает несколькими платежами. Но рисков здесь больше, чем в случае приобретения новостройки.
Продавец может отказаться от сделки. Если полученные средства он уже успел потратить, то возвращать их придётся через суд. На это уйдут годы и, возможно, все деньги вернуть так и не удастся.
Продавец может получить инвалидность, умереть, набрать долги. Начнутся тяжбы между наследниками и споры с другими кредиторами об очерёдности удовлетворения требований. Благополучный исход тоже не гарантирован.
Договор купли-продажи с рассрочкой
Положения договора купли-продажи (ДКП) между физическими лицами при совершении сделки на вторичном рынке регулирует Гражданский Кодекс РФ. Статья 489, п.1 ГК разрешает продажу в рассрочку.
Форма самого ДКП при этом остаётся прежней. Но есть два важных момента:
- Порядок оплаты
- Переход права собственности
В договоре обязательно указывается выплата частями, способ оплаты (например, на банковский счёт продавца) и возможность досрочного погашения. К договору, как его неотъемлемая часть, прикладывается график с указанием дат и сумм платежей. Желательно, чтобы продавец подтверждал поступление средств расписками.
Регистрировать право собственности следует сразу после подписания сторонами ДКП — иначе недобросовестный продавец сможет продать квартиру дважды. Но, пока вся сумма не будет выплачена продавцу, объект будет оставаться у него в залоге.
Риски рассрочки
Количество сделок по продажам недвижимости в рассрочку постоянно растёт, и на это начал обращать внимание Центробанк. По мнению финансового регулятора, такой способ приобретения жилья несёт риски как для покупателей, так и для застройщиков.
Чем рискуют покупатели? Прежде всего, условия таких договоров непрозрачны и законодательно никак не регулируются. Клиент может не сразу сориентироваться в скрытых переплатах, штрафах и комиссиях, а в результате условия окажутся для него неподъёмными.
Долговая нагрузка в этом случае высокая. Люди часто покупают квартиру с разбивкой платежа, надеясь со временем перейти на ипотеку, но надежды на скорое снижение процентных ставок могут не оправдаться. И покупатель просто не сможет обслуживать долг.
Застройщики тоже рискуют. Если квартиры в ЖК продаются с оплатой по частям, то эскроу-счета наполняются медленнее. Из-за этого девелоперы могут лишиться льготного проектного финансирования: от банка, где размещены счета, они получают кредитование по более низким ставкам, чем рыночные.
Застройщикам гораздо сложнее, чем банкам, оценить платёжеспособность клиента. У них нет гарантии, что выплаты будут проводиться своевременно. Возникают лишние хлопоты с возвращением квартиры на баланс и возвращением средств с эскроу-счёта.
Подводя итоги, можно сказать: в определённых случаях рассрочка бывает выгодной, но использовать её нужно с умом. Трезво оценивать свои финансовые возможности и не рассчитывать на какое-то чудо, которое может произойти в будущем.
А что вы думаете о рассрочке? Вы уже использовали такую возможность или только собираетесь? Напишите в комментариях.
Ещё по теме
27 октября 2025
1533
05 декабря 2025
2523
27 августа 2025
2948