Как взять квартиру в ипотеку в 2025 году | Блог сервиса умного подбора новостроек

Покупка квартиры в ипотеку в 2025 году остается популярным способом приобрести жилье для многих россиян. Однако процесс оформления ипотечного кредита требует тщательной подготовки, понимания финансовых возможностей и знания актуальных условий. Рассказываем, как взять квартиру в ипотеку, какие виды ипотечных программ существуют, кто может их оформить, какие документы потребуются, как проходит процесс оформления, а также какие трудности могут возникнуть.

Что такое ипотека и чем она регулируется

Ипотека – это долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимости. Заемщик получает от банка деньги на покупку жилья, а взамен обязуется выплачивать долг с процентами в течение установленного срока, при этом приобретенное имущество становится залогом, гарантирующим возврат средств. Если заемщик не выполняет обязательства, финансовая организация может реализовать заложенное жилье для покрытия задолженности.

Ипотечное кредитование в России регулируется рядом нормативных актов. Основной – ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает правила оформления, права и обязанности сторон, порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Количество ипотечных кредитов в России в 2025

Ипотечные программы с поддержкой от государства регулируются постановлениями Правительства РФ, например, № 1711 – для семейной ипотеки или № 1567 – для сельской. Банки также руководствуются внутренними регламентами и требованиями ЦБ РФ – регулятора, устанавливающего ключевую ставку, которая напрямую влияет на стоимость кредитов.

Распространенный вопрос: можно ли получить ипотеку с поддержкой от государства повторно? С декабря 2023 года действует лимит: любой льготный кредит можно взять только единоразово, если он оформлен после 23.12.2023.

Однако есть исключение: семейная ипотека. Повторное получение доступно, если ранее оформленный кредит погашен, а в семье родился еще один ребенок.

Для рыночных кредитов законодательных ограничений нет: можно брать несколько ипотечных кредитов. Однако банк оценивает текущую кредитную историю заемщика и может отказать в выдаче еще одного займа, если возникнут сомнения в платежеспособности.

Виды ипотеки

Доступные ипотечные программы подразделяются на рыночные и льготные. Рыночные предполагают стандартные условия: ставка определяется банком и зависит от ключевой ставки ЦБ РФ (текущая – 21%). Льготные субсидируются из госбюджета, что снижает ставку для заемщика. Рассмотрим доступные предложения.

Семейная ипотека

Программа для семей, воспитывающих дети. Ставка – до 6%, первоначальный взнос – от 20,1%. Предельная сумма – 12 млн руб. в столице, СПб и их областях, 6 млн руб. – в прочих субъектах России.

Взять льготный кредит вправе семьи, воспитывающие:

ребенка младше 7 лет;
двоих или более детей до 17 лет включительно – если жилплощадь приобретается в субъектах РФ с малым объемом застройки (в стадии строительства было не больше двух новостроек по состоянию на 01.01.2025) или малонаселенных городах (до 50 тыс. жителей);
ребенка-инвалида до 17 лет включительно.

По программе приобретается первичка, жилье по ДДУ, также ИЖС с прилегающим участком. С 1 апреля текущего года перечень доступных объектов пополнился вторичкой при соблюдении таких условий:

семья воспитывает как минимум одного ребенка младше 7 лет;
дом, где расположено жилье, – построен не более 20 лет назад;
жилье расположено в регионах с низкой застройкой (какие это регионы – обозначили выше).

Сельская ипотека

Предназначена для покупки или строительства жилья в сельской местности. Ставка –3%, первоначальный взнос – от 20,1%, кредит – до 6 млн руб.

В разрезе программы учитывается место работы заемщика:

сфера аграрной промышленности (АПК);
сфера социального обслуживания в сельской местности;
организации, подведомственные Минсельхозу, Федеральному агентству по рыболовству, Россельхознадзору;
органы власти, госучреждения в сфере ветеринарии;
сельские муниципалитеты;
ИП, работающие по направлению АПК.

Общее требование ко всем перечисленным категориям работников – осуществление трудовой деятельности по одному из перечисленных направлений на протяжении пяти лет после оформления льготного кредита. Правом на участие в льготной программе также обладают участники СВО, их супруги и вдовы (вдовцы), не вступившие повторно в брак.

На кредитные средства можно взять первичку или жилье по ДДУ, вторичку, построить ИЖС по договору подряда или своими силами с применением домокомплекта (специальный набор стройматериалов, из которых собирают будущее здание).

IT-ипотека

Опция для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Ставка – 6%, первоначальный взнос – от 20,1%, максимальная сумма – до 9 млн руб.

Узнать, аккредитована ли организация, можно при помощи специального сервиса на портале «Госуслуги».

Чтобы воспользоваться льготным кредитом, требуется подтвердить доход за три месяца, предшествующие обращению в банк, в объеме:

от 150 тыс. руб. – в Московской и Ленинградской областях, городах-миллионниках;
от 90 тыс. руб. – во всех иных локациях.

Обратите внимание: сотрудникам компаний из Москвы и Санкт-Петербурга, IT-ипотека, к сожалению, недоступна. По программе можно взять первичку или построить ИЖС (с покупкой участка) по ДДУ.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Программа для жителей данных локаций и тех, кто перебрался сюда. Ставка – 2%, сумма – до 9 млн руб. (если площадь жилья превышает 60 квадратов) или 6 млн (для меньшего метража).

Действие распространяется на следующие категории:

молодые семьи – муж и жена до 35 лет включительно;
одинокие родители – возраст отца или матери несовершеннолетнего ребенка не старше 36 лет;
участники госпрограмм по развитию территорий;
социальные работники (медицина, образование, культура);
работники сферы оборонной промышленности;
вынужденные переселенцы.

Приобретаемая жилплощадь должна находиться на территории ДФО или Арктической зоны РФ и попадать под одну из категорий:

первичка или ДДУ;
ИЖС от застройщика;
возведение ИЖС – своими силами или по договору подряда;
приобретение земли под возведение ИЖС;
вторичка в Магаданской области и Чукотском АО, моногородах, сельских землях ДФО и Арктики.

Военная ипотека

Мера господдержки военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Возможность использовать государственные деньги открывается спустя три года после регистрации в системе (происходит автоматически для офицеров, в заявительном порядке для контрактников) – все это время на персональный счет военнослужащего ежегодно зачисляются средства. Деньги направляются на первую выплату по выбранной ипотечной программе.

Рыночные предложения

Опции без господдержки, с более высокими ставками (до 28% и выше). В отличие от перечисленных выше льготных программ не накладываются строгие требования к приобретаемому жилому объекту. Условия устанавливают банки, исходя из текущей ставки ЦБ РФ.

Документы для оформления ипотеки

Заявителю потребуется собрать пакет документов, который варьируется в зависимости от выбранной финансовой организации и программы.

Стандартный перечень:

паспорт;
СНИЛС;
справка о доходах (2-НДФЛ через «Госуслуги» или по форме банка);
копия трудовой книжки, заверенная нанимателем, или трудовой договор;
заявление-анкета (заполняется в отделении банка или онлайн);
документы на жилплощадь – выписка из ЕГРН (оформляется через МФЦ, «Госуслуги» или онлайн-сервис Росреестра), договор купли-продажи или ДДУ, отчет об оценке (для вторичного жилья);
свидетельства о заключении брака, рождении детей.

В рамках программ с финансированием из госбюджета подаются дополнительные документы, например, справка об аккредитации IT-компании (берется у работодателя), разрешение на сделку от органа опеки (если в сделке фигурируют дети или маткапитал), свидетельство о разводе или справка об отсутствии брака (через ЗАГС или МФЦ).

Как оформить ипотеку в 2025 году

Процесс оформления включает несколько этапов, требующих внимательности и грамотной подготовки. Вот пошаговая инструкция.

Этап 1: взвесьте свои финансы

Перед тем как оформлять ипотеку, важно понять, какая сумма регулярного платежа будет для вас комфортной. Оцените доходы, обязательные ежемесячные траты и размер финансовой подушки, чтобы не оказаться в ситуации хронического дефицита.

Чтобы не считать всё вручную в таблицах, удобнее воспользоваться онлайн-сервисами. Например, на портале Новостройкино есть ипотечный калькулятор, который позволяет быстро рассчитать платеж, прикинуть платежи при разных ставках и сроках, увидеть примерную переплату и оценить, насколько посильной будет нагрузка ещё до подачи заявки в банк.

Для наглядности можно заложить в расчёт несколько сценариев: изменить срок кредита, размер первоначального взноса, сравнить ежемесячный платёж. Попробуйте несколько месяцев подряд откладывать сумму, сопоставимую с будущим платежом, — это поможет понять, готовы ли вы к такой финансовой нагрузке в реальной жизни.

Этап 2: соберите первоначальный взнос

Первоначальный взнос – это часть стоимости жилья, вносимая заемщиком. Минимальный взнос в 2025 году для льготных программ – 20,1%. Средства можно накопить, использовать маткапитал или субсидии (например, 450 тыс. руб. для многодетных семей). Военнослужащие вправе использовать деньги, ежегодно поступающие на персональный счет НИС (383,9 тыс. руб. – в 2025 году).

Этап 3: изучите меры господдержки

Проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. Если подходите, вам будет понятно, какой тип жилья можно купить. Рыночные кредиты, как правило, не накладывают ограничений на тип жилплощади.

Этап 4: выберите подходящее жилье

Используйте сайты-агрегаторы недвижимости или сайты застройщиков. Выбор, вторичка или первичка, зависит от того, соответствуете ли критериям льготных программ, какой тип жилья предпочитаете, а также от доступного бюджета и состава семьи.

Проверьте юридическую чистоту объекта. Для вторичного жилья запросите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений (залог, арест). Для квартир в новостройках проверьте аккредитацию застройщика на портале ЕРЗ и проектную документацию на наш.дом.рф. Используйте услуги риелтора или юриста, чтобы минимизировать риски.

Этап 5: выберите банк

Взвесьте разные предложения, учитывая ставку, сумму кредита, срок, дополнительные комиссии и требования к страхованию. Здесь вам снова пригодятся платформы-агрегаторы или сайты банков, предлагающие ипотечные калькуляторы. Не лишним будет связаться с офисом продаж застройщика и узнать, имеются ли спецпредложения от банков-партнеров (к примеру, субсидирование ипотеки).

Этап 6: подайте заявку

Это можно сделать несколькими способами: онлайн посредством сайта или физически – в отделении банка, через онлайн-агрегатор ипотечных кредитов, сайт или офис продаж девелопера (если такая опция имеется).

Для одобрения ипотеки важно:

иметь стабильный официальный доход;
поддерживать хорошую кредитную историю;
снизить текущую долговую нагрузку (закройте кредитные карты и другие обязательства);
предоставить полный пакет документов;
соответствовать условиям программы.

Этап 7: согласуйте объект с банком

Для вторичного жилья потребуется отчет об оценке объекта (услугу оказывают профильные специалисты или агентства). Банк проверит документы на квартиру, чтобы убедиться в чистоте сделки.

Этап 8: оформите страховку

Обязательно страхование недвижимого имущества, а жизни и здоровья – по желанию, но отказ может увеличить ставку на 1-2%.

Для вторичного жилья может потребоваться титульное страхование, защищающее от утраты права собственности. Стоимость полиса зависит от суммы кредита и рисков, в среднем – 0,5-1% от остатка долга ежегодно. Сравните предложения страховых компаний через маркетплейсы, такие как МТС Страхование, чтобы выбрать оптимальный вариант.

Этап 9: заключите сделку

Подпишите кредитный договор и договор купли-продажи (или ДДУ для новостроек).

В договоре купли-продажи или ДДУ необходимо проверить порядок оплаты, сроки передачи квартиры и ответственность сторон. В кредитном договоре – ставку, график платежей, штрафные санкции за просрочку.

Далее переведите первый взнос продавцу. Остальная сумма будет перечислена банком после регистрации права собственности в Росреестре.

Этап 10: зарегистрируйте право собственности

Услуга доступна через МФЦ, а также сайт Росреестра или «Госуслуги» – при наличии электронной подписи. Госпошлина за оформление права владения – 2000 руб., за регистрацию ипотеки – 1000 руб.

Теперь можно начинать обустраивать новый дом. Не забывайте вносить регулярные платежи.

Проблемы при получении ипотеки

Оформление ипотеки иногда сопровождается трудностями:

Отказ в одобрении. Причины: низкий доход, взятие большого количества займов, плохая кредитная история, несоответствие критериям программы. Решение: сделайте свою кредитную историю более привлекательной, закройте другие кредиты, повысьте первоначальный взнос.
Недостаточно денег на первый взнос. Используйте маткапитал или субсидии. Если вопрос приобретения нового жилья не требует решения здесь и сейчас, возьмите таймаут и накопите требуемую сумму.
Длительное ожидание в отдельных случаях. Для сельской ипотеки ожидание может занять месяцы, поскольку необходимо согласование с Минсельхозом. Военнослужащие вправе использовать средства с персонального счета только через 3 года после включения в НИС.
Рост ставки. Отказ от страхования или нарушение условий (например, просрочка платежа) может увеличить ставку.
Риски с застройщиком. Задержка сдачи дома или банкротство застройщика создают проблемы для заемщика. Решение: выбирайте аккредитованных застройщиков.
Ограничения по условиям. К примеру, дальневосточная ипотека распространяется только на определенные территории, а семейной можно воспользоваться, только если есть дети.

Для минимизации рисков заранее проверьте свою кредитную историю, подготовьте полный пакет документов и изучите условия программ. Если самому трудно разобраться с нюансами, обратитесь к риелтору или юристу.

Резюме

Рынок ипотечных кредитов предлагает как льготные решения с выгодными ставками, но строгими критериями, так и стандартные варианты, не накладывающие ограничений по типу недвижимости, семейному статусу, роду деятельности или месту проживания.

Перед тем как взять ипотеку важно заранее знать, какая из программ вам доступна: так вы подберете оптимальное жилье, соответствующее вашему бюджету и запросу.

Действуйте пошагово. Уделяйте максимум внимания подготовке документов и изучению юридической чистоты выбранного жилья. Грамотно подходите к оценке своих финансовых возможностей, сравнивайте предложения от разных банков, а если возникли сомнения, правильным решением будет заручиться поддержкой юриста или специалиста по недвижимости.