Как проходит электронная сделка с недвижимостью | Блог сервиса умного подбора новостроек

Электронные сделки с недвижимостью становятся все более популярным способом оформления права собственности. Данная форма купли-продажи применяется для удаленных операций с жильем или коммерческими объектами – физическое присутствие в регистрационных органах не требуется.

Рассказываем, что представляет собой онлайн-сделка: преимущества и недостатки, как работает электронная подпись, как проходит регистрация и какие риски могут возникнуть.

Что такое электронная сделка с недвижимостью

Заключение электронных сделок – это процесс покупки, реализации, дарения или иного перехода прав на объект недвижимости, осуществляемый с использованием цифровых технологий.

Основное отличие от традиционного формата – оформление договора электронном виде и его регистрация через интернет. Для этого применяются специализированные платформы, электронные подписи (ЭП) и сервисы госорганов.

Основная цель онлайн-сделок – сделать процесс купли-продажи прозрачным, быстрым и удобным. Например, покупатель квартиры может подписать договор, не покидая своего города, а оформление права собственности проходит автоматически через онлайн-сервисы. Это экономит время и ресурсы, но требует соблюдения строгих технических и юридических условий.

Плюсы и минусы электронных сделок

Удаленная купля-продажа недвижимого имущества имеет ряд преимуществ, повышающих привлекательность данного формата для участников рынка. Однако есть и недостатки, которые важно учитывать перед началом процесса.

Плюсы

Экономия времени. Регистрация быстрее, чем при личном («физическом») посещении МФЦ, Росреестра или офиса застройщика. Заявление обрабатывается в течение нескольких дней.
Удаленная форма. Стороны могут находиться в разных регионах, что особенно удобно при покупке недвижимости в другом городе.
Снижение затрат. Нет необходимости оплачивать транспортные расходы или услуги нотариуса (в некоторых случаях). Онлайн-услуга обходится дешевле.
Прозрачность. Все этапы купли-продажи фиксируются в «цифре», что снижает риск утери бумаг на недвижимое имущество.
Автоматизация. Банки и застройщики часто интегрируют свои платформы с Росреестром, что упрощает подачу заявления.

Минусы

Технические нюансы. Нужно иметь доступ к интернету, навыки работы с цифровыми платформами и ЭП.
Риск мошенничества. Несмотря на защищенность систем, возможны случаи подделки ЭП или взлома аккаунтов.
Ограничения по сделкам. Не все виды операций с куплей-продажей недвижимости можно провести в цифровом формате. Например, это касается военной ипотеки и оформления права собственности на несовершеннолетних.
Зависимость от технологий. Сбои в работе платформ или ошибки в программном обеспечении могут затянуть процесс.

Электронная подпись

Рассмотрев, что такое электронная сделка с недвижимостью, а также взвесив преимущества и недостатки, обсудим ее важный элемент – ЭП.

ЭП – это цифровой аналог собственноручной подписи, формируемый с использованием криптографических алгоритмов и выдаваемый в виде файла или USB-токена.

Существует несколько видов цифровой подписи – простая, усиленная, усиленная квалифицированная (УКЭП).

Именно УКЭП используется в онлайн-операциях с недвижимостью, поскольку признается государственными органами (в том числе судами) и имеет такую же силу, как обычная подпись.

УКЭП оформляется в удостоверяющих центрах (платно) или с помощью сервиса «Госключ» (в режиме онлайн и бесплатно).

Вот что потребуется для второго варианта:

регистрация на «Госуслугах»;
номер телефона, используемый для авторизации на «Госуслугах»;
один из способов идентификации личности – биометрия, действующий загранпаспорт и смартфон с NFC, очная идентификация.

Проверить подлинность УКЭП можно через специальный сервис на «Госуслугах».

Процедура регистрации электронных сделок

Купля-продажа собственности в режиме онлайн включает несколько этапов, требующих от заявителя внимательной подготовки заявления и соблюдения всех требований законодательства. Рассмотрим поэтапно, как проходит электронная сделка.

Этап 1: подготовка договора

В электронном формате заключение договора осуществляется путем подписания сторонами файла (PDF, XML, DOCX) с помощью УКЭП.

Основные элементы договора:

Сведения об участниках. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации.
Характеристики объекта недвижимости. Адрес, кадастровый номер, метраж, технические параметры.
Условия. Цена, порядок оплаты, сроки передачи прав.
Дополнительные условия. Например, имеющиеся обременения на квартиру, ответственность сторон, порядок расторжения.
УКЭП. Обеих сторон договора купли-продажи.

Договор может быть подготовлен самостоятельно, через юриста, при помощи онлайн-сервисов банков и застройщиков. Важно, чтобы он соответствовал требованиям Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Этап 2: подача заявления

Сделать это можно подать через МФЦ, банк (самый распространенный вариант, поскольку большая часть сделок связана с ипотекой), а также девелопера (лично или онлайн – исходя из доступных опций). В этих случаях заявление формирует и направляет специалист. Альтернатива – самостоятельно направить заявление на регистрацию в Росреестр. Остановимся на последнем варианте.

Из документов потребуются договор купли-продажи в цифровом виде (с УКЭП обоих участников), паспорт, ИНН, СНИЛС, свидетельство о браке или справка об отсутствии брака (берется в органах ЗАГС или оформляется через «Госуслуги»).

Далее действуйте по такому алгоритму:

Авторизуйтесь в личном кабинете на сайте Росреестра через учетную запись «Госуслуг».
Выберите «Мои услуги и сервисы» и далее – «Кадастровый учет и регистрация прав». Здесь последовательно выбираем «Регистрация прав» – «Госрегистрация возникновения и перехода права на объект недвижимости».
Заполняем данные о покупателе.
В качестве вида права выбираем «Договор купли-продажи».
Прикрепляем скан-копии вышеуказанных документов в PDF.
Проверяем корректность внесенных данных и подписываем заявление при помощи УКЭП.
В заключение процедуры система сформирует счет на оплату госпошлины (цена вопроса – 2000 рублей). Внести оплату требуется в течение пяти дней – в противном случае заявление останется без рассмотрения.

Этап 3: ожидание результата

После подачи заявления Росреестр проверяет его на соответствие законодательству. Срок обработки в среднем занимает от двух до девяти рабочих дней. По итогам рассмотрения стороны получают выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности, на адреса электронной почты, указанные в заявлении.

Риски электронных сделок с недвижимостью

Онлайн-сделки, несмотря на удобство, связаны с определенными рисками, – их важно учитывать, чтобы защитить свои интересы.

Вот основные подводные камни:

Мошенничество. Злоумышленники могут подделать УКЭП или получить доступ к личному кабинету на платформе. Для защиты рекомендуется использовать надежные пароли, двухфакторную аутентификацию и проверять контрагентов.
Технические сбои. Ошибки в работе платформ или некорректная загрузка файлов приводят к необходимости повторной подачи или отказу в регистрации.
Юридические ошибки. Неправильно составленный договор или отсутствие необходимых бумаг – распространенная причина отказа.
Утрата УКЭП. Если цифровой ключ попадет в чужие руки, мошенники смогут подписать договор купли-продажи и подать заявку в Росреестр от вашего имени.
Ограниченная доступность. Не все регионы и объекты недвижимости поддерживают онлайн-регистрацию, что может создать сложности.

Чтобы свести риски к минимуму, рекомендуется проверять юридическую чистоту сделки (заказать выписку из ЕГРН на приобретаемую жилплощадь, изучить отзывы о девелопере), использовать услуги проверенных сервисов и банков, консультироваться с юристом перед подписанием договора купли-продажи, не передавать УКЭП третьим лицам.

Резюме

Электронная регистрация сделки существенно упрощает процесс покупки и реализации недвижимости. Однако процедура требуют внимательного подхода, технической подготовки и понимания всех нюансов.

Использование УКЭП, грамотное составление договора, выбор надежного продавца и правильное оформление заявление через Росреестр – залог безопасной и эффективной сделки.