Ипотека — вид кредита, который выдётся на покупку недвижимости. Обычно банк выдаёт ипотечные деньги под залог той недвижимости, которую помогает оплатить. Банк оставляет за собой право на квартиру до тех пор, пока заёмщик не оплатит всю сумму долга. В связи с этим, для собственника существуют ограничения: например, он не может продать квартиру, пока банк не даст на это согласие.
Выдавая деньги заёмщику, банк хочет не только вернуть их назад, но и получить прибыль. Для этого на сумму кредита начисляется процент, который заёмщик отдаёт сверх суммы долга. Этот процент всегда связан с ключевой ставкой — процентом, под который Центральный Банк страны выдаёт кредиты частным банкам. В 2025 году ключевая ставка составляет 21%.
Это значит, что банку не выгодно выдавать ипотеку под меньший процент, поэтому ипотечная ставка у разных банков в 2025 году колеблется между 22% и 30%.
В гражданском праве есть понятие сделки, когда действия физических либо юридических лиц влекут за собой возникновение, изменение либо прекращение прав и обязанностей.
Сделки совершаются в устной либо письменной форме, а в определённых законом случаях они требуют удостоверения нотариусом. Простой письменной формы, в частности, требуют сделки между гражданами на сумму свыше 10 тыс. рублей.
Сделки бывают односторонние, когда достаточно волеизъявления только одной стороны. Пример — завещание или выдача доверенности.
Когда в сделке участвуют две или более стороны, она называется договором. Тут уже необходимо соглашение между всеми участниками.
В этой статье мы в деталях изучим договор купли-продажи квартиры и расскажем, как его правильно оформить, чтобы избежать неприятных последствий для обеих сторон.
Что такое договор купли-продажи
Сделки с недвижимостью, как правило, двусторонние, хотя на практике встречаются и многосторонние. Они совершаются либо в простой письменной форме, либо с нотариальным удостоверением: это зависит от условий и обстоятельств. Документ, фиксирующий акт сделки, именуется «договор купли-продажи», или ДКП.
В самом простом, двустороннем ДКП участвуют продавец и покупатель. Первый обязуется продать товар по согласованной с покупателем цене, а второй — принять товар и заплатить продавцу деньги.
Существует несколько видов договоров купли и продажи, где предметом сделки выступают:
- недвижимость;
- розничные товары;
- электроэнергия;
- предприятия;
- имущественные права;
- ценные бумаги и так далее.
Законом не установлен обязательный для всех образец ДКП. Каждая сторона вправе предложить свой вариант договора. Однако, документ должен содержать существенные условия, без которых он не будет иметь юридической силы.
Очевидно, что если в ДКП написать просто «квартира» без описания и адреса, то будет непонятно, что именно продаётся и покупается. А если не указать, как будут передаваться деньги, то факт передачи будет сложно доказать.
Правила составления договора
На основании ДКП происходит переход права собственности на имущество от продавца к покупателю. Поэтому прежде всего ДКП должен содержать полную информацию о продавце и покупателе, а также об объекте недвижимости: адрес, жилая и нежилая площадь, кадастровый номер.
Желательно включить в текст документа пункт о состоянии передаваемой квартиры.
Основные условия ДКП:
- Стоимость объекта в российских рублях.
- Способ расчёта: на банковский счёт продавца, через депозитную ячейку и так далее.
- Размер задатка, если он использовался.
- Сроки оплаты: например, в течение 3-х рабочих дней после снятия с регистрации (выписки) всех лиц, проживающих в квартире.
- Срок, в течение которого продавец обязуется выписать всех зарегистрированных лиц.
- Момент фактической передачи недвижимости покупателю.
Если для покупки / продажи требуется согласие второго супруга или органов опеки, то это тоже следует указать в договоре. Данное примечание касается как продавца, так и покупателя.
Нередко продавец включает в ДКП гарантию, что передаваемая недвижимость свободна от обременений и ограничений. Но эта гарантия не накладывает на продавца никаких юридических обязательств: разрешать споры всё равно придётся в суде. Поэтому перед покупкой квартиру или дом нужно тщательно проверить.
Есть такие стороны купли-продажи квартиры, о которых часто забывают, хотя они могут играть очень важную роль. В частности, в договор стоит включить два пункта:
- Перечень правоустанавливающих документов.
- Сведения о лицах, у которых имеется право пользования помещением.
Квартира может переходить из рук в руки десятки раз. Важно установить, как возникло право собственности у продавца, и нет ли в цепочке бывших владельцев и членов их семей человека, который может претендовать на жильё.
За некоторыми лицами, например, сохраняется право пожизненного проживания. Очень неприятно приобрести недвижимость с таким «довеском».
Как оформить договор купли-продажи
Если стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям сделки, и нет препятствий для её совершения, можно составлять договор купли-продажи.
Сделать это можно несколькими способами:
- Через банк, если используется ипотека.
- Через МФЦ.
- У нотариуса.
- Дистанционно, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
Сделка может проходить как с участием риелтора, так и без него. Подписывают ДКП продавец и покупатель собственноручно, либо лица, уполномоченные ими по доверенности.
На сделку можно прийти с готовым договором купли-продажи: обычно риелторские компании составляют ДКП самостоятельно. В противном случае договор составят сотрудники того учреждения, где оформляется сделка.
Нотариальное удостоверение требуется в обязательном порядке при следующих обстоятельствах:
- если затронуты интересы несовершеннолетнего;
- когда продавец имеет ограниченную дееспособность;
- когда продаётся доля в общем имуществе (но не когда все собственники продают свои доли разом).
Оформить сделку через нотариуса можно и по своему желанию. Но за такое нотариальное действие взимается пошлина, причём в дополнение к федеральному тарифу применяется региональная надбавка.
Закон разрешает осуществлять куплю-продажу недвижимости в режиме онлайн, но для этого необходимо через удостоверяющий центр изготовить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). На портале Домклик есть специальный сервис «Электронная регистрация».
Кто поможет оформить ДКП
Продавец может составить договор купли-продажи квартиры или дома самостоятельно. В интернете даже есть конструкторы договоров: достаточно заполнить предложенную форму.
Чаще всего оформлением ДКП занимаются риелторы. Если сделка проходит через банк, МФЦ или нотариуса, то там имеются свои шаблоны договоров.
Когда сделка сложная, например, многосторонняя или с участием несовершеннолетних, есть смысл обратиться к юристам и попросить их составить ДКП, учитывающий все нюансы.
Процесс оформления договора
Текст договора начинается с представления лиц, выступающих в качестве продавца и покупателя. Перечисляются их ФИО, даты рождения, паспортные данные и адрес регистрации.
Возможно, со стороны продавца и (или) покупателя действует представитель по доверенности — это нужно отметить, как и в том случае, когда требуется одобрение сделки: со стороны супруга или органов опеки.
После этого описывается объект недвижимости: адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат, на каком этаже расположен.
Если в квартире есть лица, не снятые с регистрационного учёта, продавец указывает их пофамильно и обязуется в течение определённого времени снять их с учёта.
Важное условие ДКП — стоимость квартиры и порядок расчёта с продавцом. Нужно быть очень внимательным к таким деталям, как способ оплаты и момент полного расчёта. Способ может быть наличным и безналичным; последний подразумевает несколько вариантов:
- на банковский счёт продавца;
- через банковскую ячейку;
- на депозит нотариуса.
В последнем случае покупатель передаёт деньги нотариусу, а тот — продавцу, после регистрации договора. Плюс такого выбора — гарантия сохранности средств, минус — дополнительные расходы.
Оплата покупки жилья на вторичном рынке может осуществляться как минимум тремя способами:
- В момент сделки, в 100% размере.
- По частям: аванс при совершении сделки, остальная сумма — после регистрации ДКП.
- После регистрации ДКП в Росреестре.
В договоре можно указать, что полная оплата будет произведена после снятия с регистрации всех лиц, ранее проживавших в квартире.
ДКП часто содержит дополнительные условия: например, кто из сторон оплачивает расходы посредника, каков размер комиссии посреднику. Завершающая часть договора — реквизиты и подписи сторон.
Необходимые документы
В список обязательных документов входят паспорта участников сделки и всех собственников, свидетельство о праве собственности на квартиру, правоустанавливающие документы.
Продавец предоставляет выписки из ЕГРН и домовой книги.
В дополнение к этому могут потребоваться:
- письменное согласие на сделку от второго супруга;
- письменное согласие от органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетнего;
- медицинское заключение о дееспособности, если в сделке участвуют пожилые люди;
- документ об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
Иногда приложением к ДКП оформляют акт передачи задатка, где указаны условия его возврата.
Желательно составить акт приёма-передачи квартиры, где указывается, что квартира передана в срок, с имуществом или без. В документе следует отметить, как был передан объект: с недостатками или без, либо с недостатками, упомянутыми в договоре. По соглашению сторон в акт включают способы урегулирования претензий: например, возврат части средств.
В акт обязательно нужно вписать показания бытовых счётчиков.
Стоимость процедуры оформления
Сделка по купле и продаже недвижимости включает обязательные и необязательные расходы.
В число последних, в частности, входит оплата услуг риелтора или размещение рекламных объявлений. Риелторы берут комиссию в виде фиксированной суммы либо в виде процента от стоимости квартиры.
Величина обязательных расходов представлена в таблице:
Услуги нотариуса оплачиваются по тарифу. Бремя расходов делят обе стороны либо только одна из них — это зависит от обстоятельств и договорённости между продавцом и покупателем.
Риски заключения договора
Договор купли-продажи квартиры заключается тогда, когда на недвижимость уже имеется право собственности. И, пожалуй, основной риск при заключении такой сделки — приобрести жильё, обременённое правами третьих лиц.
Но есть и множество других рисков, о которых следует упомянуть, причём для обеих сторон.
Чем рискует покупатель:
- сделка будет оспорена третьими лицами, претендующими на долю в общей собственности;
- обнаружатся члены семьи продавца, имеющие пожизненное право на проживание в квартире;
- сделка будет признана недействительной — например, когда при разводе не был произведён раздел имущества;
- продавец не исполнит обязательства по передаче недвижимого имущества;
- продавец оспорит факт оплаты;
- продавец будет признан по суду недееспособным, сделку отменят, а деньги продавец успеет потратить;
- в квартире проведена незаконная перепланировка.
У продавца рисков намного меньше, но и он полностью не избавлен от вероятных проблем. Неприятности с переходом права собственности у продавца отсутствуют, зато могут возникнуть осложнения по части финансов.
Чем рискует продавец:
- покупатель затягивает срок окончательного расчёта;
- Росреестр отклонит регистрацию сделки;
- возникнут задержки с поступлением денежных средств, если покупатель использует материнский капитал или жилищные сертификаты;
- покупатель попросит указать в ДКП заниженную стоимость квартиры, а потом отменит сделку.
Это — далеко не все подводные камни, которые возникают при покупке и продаже жилой недвижимости. Но большинства проблем можно избежать, если уделять внимание потенциальным уязвимостям договора и проверять документы.
При составлении ДКП важно включать условия, связанные с гарантиями и обеспечением обязательств, и не идти на уступки другой стороне, если это влечёт за собой риски.
Ещё по теме
27 октября 2025
1533