Пока в строящемся доме не начались отделочные работы, все квартиры там выглядят одинаково: как неприглядные серые коробки. Отделка превращает безликие квадратные метры в уютное жильё, а иногда — в настоящий дизайнерский шедевр.
Споры о том, что выгоднее, квартира с отделкой или без, не закончатся никогда. Каждая сторона приводит свои доводы и расчёты, и каждая по-своему права. Эксперты портала «Новостройкино» рассмотрят все аргументы за и против, чтобы вам было легче принять решение.
Виды отделки
Квартира без отделки — это бетонные плиты перекрытий и стены из кирпича или блоков. Для того чтобы она стала местом, пригодным для жилья, требуется провести большой объём работ: заделать швы и трещины, выровнять поверхности, нанести штукатурку.
Нужно провести коммуникации, установить оконные блоки и межкомнатные двери, вывести места подключения сантехнического оборудования. Много времени занимает монтаж электрического щита, розеток и выключателей. И только после завершения всех этих работ наступает черёд финишной отделки.
В прежние годы отделка от застройщика была минимальной и выполнялась из самых дешёвых материалов. Двери красили белой краской, потолки белили известью. Потом в жизнь россиян вошло представление о классах новостроек: эконом, комфорт, премиум. Соответственно, изменились и требования к качеству отделки.
Одновременно с этим покупатели квартир в новых домах всё чаще стали задумываться: а зачем платить за ремонт застройщику, если они всё равно будут переделывать интерьер? Строители, учитывая эти веяния, начали предлагать разные виды оформления квартир.
Таких вариантов насчитывается четыре:
- Без отделки, или черновой ремонт.
- Предчистовая отделка, также именуемая white box («белая коробка»).
- Чистовой ремонт.
- Отделка «под ключ» — встречается и востребована клиентами реже всего.
Ни эти термины, ни стандарты того или иного типа отделки никак не закреплены в строительных нормах. Поэтому, если в ДДУ упоминается чистовая или предчистовая отделка, нужно уточнить, что подразумевает застройщик.
Например, в случае white box межкомнатные двери, розетки и выключатели могут быть установлены, а могут и нет.
Без отделки
В описании таких лотов часто пишут: «черновой ремонт», хотя никакого ремонта тут нет. Это голые стены из бетона, блоков или кирпича, поэтому иногда ещё говорят «купить квартиру в бетоне».
Стоимость недвижимости без отделки в среднем на 30% ниже. Но и хлопот с ней предстоит немало. У строителей на отделочные работы отводится до полугода, тогда как весь дом строится пару лет.
В квартире без отделки порой нет даже внутренних стен. Их размечают на полу рядом кирпичей или газобетонных блоков, чтобы новостройка прошла приёмку госкомиссией. Застройщик устанавливает только стеклопакеты и входную дверь.
Всё остальное будет делать покупатель: разводку коммуникаций и электрики внутри помещения, выравнивание и оштукатуривание стен, стяжку пола. В ряде случаев застройщик сам разводит водопроводные трубы по квартире, вешает радиаторы отопления и монтирует электропроводку.
Предчистовая
Если в договоре заявлена предчистовая отделка, это означает, что застройщик выполнит самые грязные и трудоёмкие работы. Покупателю остаётся провести косметический ремонт: выполнить финишное оштукатуривание стен, наклеить обои, положить плитку. На пол укладывается паркет или ламинат.
Квартира стоит чистая, покрытая базовой шпаклёвкой. Все коммуникации спрятаны, розетки и выключатели смонтированы. Иногда застройщик устанавливает межкомнатные двери и сантехнику. Поэтому такой тип отделки часто называют white box. Это — подготовленная основа для работы с декором интерьера.
Здесь тоже встречаются варианты. Строители могут установить электрическую фурнитуру или просто вывести провода в монтажные коробки — подрозетники. Сантехническое оборудование либо поставляется застройщиком, либо нет.
Чистовая
С точки зрения экономии времени покупать такую квартиру выгоднее всего. Она готова к заселению, остаётся только мебель завезти. Застройщик наклеил обои, постелил ламинат или паркет на пол, выложил плиткой ванную комнату. Иногда в новостройке даже есть натяжные потолки.
Цена такой квартиры будет самой высокой, но зато владелец избавлен от хлопот. Если он не планирует дизайнерский ремонт, то такой вариант — оптимальный. В новых домах класса «комфорт» или «бизнес» отделка будет качественной, по евростандартам. Ровные поверхности, стояки водопровода и канализации закрыты коробами. Дверные коробки прилегают к стенам плотно, без зазоров. Стыки напольных поверхностей заделаны молдингами.
Существует вариант чистовой отделки, который иногда выделяют в отдельный тип: «под ключ». Это предложение встречается на рынке премиальной жилой недвижимости. Покупателям на выбор предлагают несколько вариантов дизайна интерьера, которые предусматривают установку кухонной мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. Всё это, как правило, определённых брендов и производителей.
Плюсы и минусы отделок
Покупается квартира с отделкой или без, плюсы и минусы могут быть в обоих случаях. Не последнюю роль играет цена: разница в стоимости квадратного метра составляет десятки и сотни тысяч рублей. Это приходится учитывать, особенно когда у покупателя ипотека.
Вопрос в том, действительно ли покупать квартиру без отделки выгоднее. Если клиент полагает, что ремонт своими руками обойдётся дешевле, то это скорее всего не так.
Строители закупают материалы крупными партиями, по оптовой цене. Отходов в этом случае тоже меньше: всё неиспользованное в одной квартире переносится на другую. На отделке заняты несколько бригад, которые распределяют фронт работ между собой. Квартир много, и пока в одних ещё делают выравнивание стен, в других уже наносят финишную шпаклёвку. Всё это позволяет застройщику сократить затраты на ремонт.
У обычного человека таких возможностей нет. За отделочные работы он заплатит дороже, и не только деньгами, но и своим временем. Но давайте разберём все плюсы и минусы, чтобы наглядно увидеть разницу.
Квартира с отделкой: преимущества и недостатки
Начнём с положительных моментов:
- в квартиру можно сразу заселиться;
- не придётся снимать жильё на время ремонта;
- если у человека ипотека, то он меньше платит за ожидание момента въезда;
- никакого шума и грязи;
- 3–5 лет можно не думать о ремонте;
- только пожив в квартире, человек поймёт, чего ему не хватает и что нужно изменить.
Означает ли это, что нужно брать недвижимость с отделкой? Не обязательно, ведь у такого варианта есть и обратные стороны.
Например, оформление квартиры от застройщика покупателю может не понравиться. Если в премиальном сегменте присутствует определённый стиль и дизайн интерьеров, то в жилье массовой застройки о таких вещах не думают. Закупаются самые дешёвые материалы, расцветку плитки и обоев никто не подбирает.
Качество работ тоже не всегда оказывается на высоте. Застройщика больше всего беспокоят сроки сдачи объекта. Ему проще устранять мелкие недостатки по заявке придирчивых дольщиков, чем корпеть над каждой квартирой. Застройщик знает, что многие покупатели готовы закрывать глаза на незначительные дефекты, чтобы поскорее получить ключи.
Квартира без отделки: за и против
В Москве, по данным за март 2025 года, больше половины новостроек (52%) предлагаются без отделки. В 2022 году, для сравнения, их было 34%.
Меньше всего наличие отделки беспокоит покупателей премиальной недвижимости: класса «бизнес» и «элит». Такие клиенты предпочитают оформлять квартиры в дизайнерском стиле.
В массовом сегменте жилья сохраняется тяга к лотам с полной отделкой. Покупатели выбирают готовый вариант, потому что ремонт им просто не по карману: большинство бюджетных квартир приобретается в ипотеку.
С какими минусами столкнётся клиент, если решит купить квартиру «в бетоне»?
Вот примерный список:
-
затраты на чистовой ремонт стандартной «двушки» в Москве составят несколько миллионов рублей;
-
расходы наверняка превысят начальную смету на 5–10%;
-
пока идёт ремонт, придётся арендовать другое жильё;
-
можно столкнуться с недобросовестными подрядчиками;
-
нужно будет контролировать бригаду, занимающуюся ремонтом;
-
начинать отделку можно только после подписания акта приёма-передачи.
Есть аргументы и в пользу такой покупки. Когда квартира без отделки, владелец волен сделать всё по своему вкусу. Это касается не только дизайна, но и, например, разводки электрики по квартире. Там будет столько розеток и выключателей, сколько нужно — и в тех местах, где нужно хозяину.
Внутренние перегородки, дверные проёмы в них он тоже устраивает по собственному выбору. Но здесь нужно учесть один момент: даже если планировка квартиры открытая, на проекте все стены указаны. При отступлении от плана перепланировку придётся согласовать в БТИ.
Квартира с отделкой или без: что выбрать
Выбираете вы квартиру с отделкой или без, у каждого варианта найдутся свои достоинства и недостатки. И здесь сам покупатель должен решить, что для него наиболее выгодно и приемлемо.
Клиентам со средствами в первую очередь важны эстетика, стиль, индивидуальность. Они готовы потратить несколько миллионов на дизайнерский проект интерьера и отделку по заказу. И они могут позволить себе нанять лучших мастеров в своём деле.
Всем остальным покупателям лучше не переоценивать свои возможности и брать квартиру с чистовой, в крайнем случае — с предчистовой отделкой. Ремонт квартиры — это очень трудоёмкий процесс, в котором много технических нюансов. Даже строительные смести нужно выбирать с умом, не говоря уже о правильном монтаже электропроводки.
Нанятая бригада может обманывать с расходом материалов, завышать смету, скрывать дефекты и нарушать технологии. Если вы не эксперт в вопросах строительства, то вас легко обмануть. Захотите направить подрядчику претензию — а его уже нет. Застройщик же несёт ответственность за качество отделочных работ в течение одного года после подписания акта приёма-передачи.
Попытка сэкономить тоже, скорее всего, обернётся не в пользу покупателя. Ремонт по индивидуальному заказу всегда обходится дороже, чем разница в цене между квартирой с отделкой и без неё.
Мы надеемся, что наши советы помогут определиться с выбором. На портале «Новостройкино» мы стараемся освещать и другие темы, которые интересны нашим читателям. О чём вам хотелось бы узнать? Напишите в комментариях.
