Слово «апартаменты» ассоциируется с роскошью. Когда-то давно так назывались просторные жилые комнаты в домах французской знати. Сегодня в большинстве стран мира это квартира в традиционном понимании, то есть, обособленная часть многоквартирного дома. Именно так переводится термин appartement.
В России дело обстоит иначе. Квартиры и апартаменты у нас — это понятия, отличающиеся во множестве аспектов, и прежде всего — в юридическом. В Жилищном Кодексе РФ, в статье 16, где перечислены виды жилых помещений, название «апартаменты» отсутствует. Многолетние попытки Госдумы амнистировать данный формат недвижимости ни к чему не привели: такие помещения продолжают считаться нежилыми.
Почему так происходит и чем отличаются апартаменты от квартиры — вы узнаете из этой статьи.
Различия квартир и апартаментов в денежном вопросе
В России апартаменты стали строить в начале 2000-х годов, причём первый ЖК подобного рода появился в Санкт-Петербурге. Москва приняла эстафету в 2008 году. Но на самом деле апартаменты современного типа были знакомы столице ещё с 1980-х. Просто тогда этот термин был связан исключительно с гостиничным бизнесом.
Апарт-отель — это вид гостиницы, рассчитанный на длительное проживание. Клиенты могут жить там месяцами и даже годами, и при этом они пользуются стандартным набором гостиничных услуг. Первый апарт-отель, гостиница «Международная II», открылся в Москве в 1980 году. Однако, понятие апарт-отеля было легализовано почти на сорок лет позднее: именно тогда этот термин появился в «Положении о классификации гостиниц».
Альтернативный формат недвижимости начал пользоваться спросом в обеих столицах по нескольким причинам:
- Дефицит земли под жилищное строительство. Комплексы с апартаментами можно строить в бывших промзонах, минуя долгий процесс перевода земельного участка в другое назначение.
- Под апартаменты можно переоборудовать пустующую коммерческую недвижимость.
- На апарт-комплексы не распространяются положения о точечной застройке. Это означает, что создавать инфраструктуру вокруг такого комплекса застройщики не обязаны.
- К этой недвижимости не применяются такие же строительные требования и санитарные правила и нормы (СанПиН), как к жилым помещениям.
Строить апартаменты достаточно дёшево и просто — вот чем обусловлен всплеск интереса к ним со стороны девелоперов.
Покупателей привлекает более низкая стоимость и нестандартные варианты недвижимости, которые в жилых комплексах встречаются редко: лофты, пентхаусы, двухуровневые квартиры.
Но при ближайшем рассмотрении их цена оказывается не такой уж низкой, и сейчас мы объясним, почему.
Стоимость
В 1-м квартале 2025 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах Москвы составляла 559 тыс. рублей.
Средневзвешенная цена обычной жилой недвижимости на первичном рынке в этот же период составила 560 тыс. рублей. Апартаменты подорожали на 10% за квартал, тогда как остальная «первичка» — только на 4,7%.
Цены на оба типа недвижимости практически сравнялись. Но разница заметна, если рассматривать ситуацию в срезе столичных административных округов:
Апартаменты стоят сильно дороже квартир в САО: на 62%. Существенно дешевле их цена в ЮАО и ВАО. В ЦАО и ЗАО отличие в стоимости не столь заметно.
Дорожает этот формат потому, что его доля на рынке меньше, а некоторые проекты застройщики переводят в жилые — так, например, произошло с ЖК «Верейская 41».
Различия в предложении
В массовом сегменте недвижимости доля апарт-проектов невелика и составляет около 10%.
В 1-м квартале 2024 года из 20 437 выставленных на продажу объектов апартаменты были представлены 2 163 лотами (11%). В 1-м квартале 2025 года соотношение было 1 556 к 17 008 (9%).
В премиальном сегменте доля лишь чуть выше: 12,5%. По оценкам аналитиков, она будет снижаться и дальше.
Апартаменты условно разделяются на 3 вида:
- Помещения в составе многофункционального комплекса с сервисом от входящего в этот комплекс отеля — сервисные апартаменты.
- Помещения в составе специализированного апарт-комплекса.
- Смешанные форматы, совмещающие признаки первых двух типов.
Эксперты прогнозируют, что будущее — за сервисными апартаментами, и считают, что к 2027 году этот рынок вырастет в два раза.
Сегодня по объёму данного фонда лидирует САО, поскольку именно здесь находятся районы с высокой деловой активностью. А это, в свою очередь, приводит к большому числу бизнес-туристов, которые участвуют во всевозможных конференциях, встречах, презентациях.
Инвестиционная окупаемость
В инвестиционных целях апартаменты, как и квартиры, могут использоваться двумя способами: для перепродажи или для сдачи в аренду.
Стоимость данной недвижимости ненамного отличается от стоимости жилой. А в тех районах, где цена значительно ниже, вероятнее всего отсутствует спрос. С точки зрения первоначальных затрат покупка апартаментов представляется не более выгодной, чем покупка квартиры.
Этот вид недвижимости, как и любая новостройка, дорожает в процессе возведения дома. В самом начале, на этапе котлована, лоты обычно выставляются процентов на 15–20 дешевле, чем в момент сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому стратегия краткосрочных инвестиций сработает: важно лишь угадать со спросом.
На спрос отрицательно влияют два фактора: запрет на постоянную регистрацию в апартаментах и невозможность приобрести их по программам льготной ипотеки.
Ипотека
Оформить ипотеку на апартаменты можно, хотя их статус до сих пор не определён: это и не жилая недвижимость, и не полностью коммерческая.
Банки оформляют ипотечные кредиты на такие объекты на общих основаниях, но при этом существуют два ограничения:
- Программы господдержки в данном случае не действуют.
- Материнский капитал и субсидии для многодетных семей использовать нельзя.
Оба ограничения связаны с тем, что данный тип недвижимости не относится к жилым помещениям.
Коммунальные услуги
Стоимость коммунальных услуг для владельцев апартаментов рассчитывается по тарифам для коммерческих помещений. Это означает, что плата будет в среднем на 15–20% выше, чем в обычном многоквартирном доме.
Нужно ещё учесть, что в стоимость услуг включён НДС.
Сбор средств на капремонт общего имущества в апартаментах законом не предусмотрен, но это не означает, что он отсутствует. Состав услуг, их стоимость и порядок сбора нужно узнавать у девелопера или в управляющей компании. Часто застройщик создаёт собственную УК для управления апарт-комплексами.
Налоги на имущество
Ежегодно собственники недвижимости платят налог на имущество. Для квартир ставка составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости. При этом из налогооблагаемой базы вычитаются 20 кв. метров общей площади: так прописано в ст. 403 п. 3 Налогового Кодекса РФ.
Для нежилых помещений, к которым причисляются апартаменты, ставка установлена на уровне либо 0,5%, либо 2%. Первый вариант распространяется только на объекты кадастровой стоимостью до 300 тыс. рублей. Вряд ли где-то встречаются помещения по такой цене.
Невозможно получить и налоговый вычет за покупку апартаментов. Сегодня покупатель имеет право вернуть до 650 тыс. рублей: 260 тысяч — за квартиру (13% от максимальной суммы в 2 млн рублей) и ещё 390 тысяч — за уплаченные проценты по ипотеке (13% с максимальной суммы в 3 млн рублей).
Юридические различия апартаментов от квартиры
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры — это отсутствие законодательства, регулирующего правовой статус такой недвижимости.
В официальных нормативных актах данное понятие до сих пор применяется исключительно в рамках туристическо-гостиничной индустрии. Но даже в «Положении о классификации гостиниц», утверждённом Правительством РФ в 2020 году, отсутствует определение апартаментов и связанные с ними стандарты.
СанПиН
На апартаменты не распространяется действие санитарных правил и норм (СанПиН) 2.1.2.2645-10, который устанавливает требования к проживанию в жилых помещениях.
Данный СанПиН, в частности, регулирует допустимые нормы вибрации, шума, ионизирующего и электромагнитного излучения. В нём содержатся требования к устройству систем водоснабжения и водоотведения, к отделке внутренних жилых помещений и к их содержанию.
Жилец, купивший данный вид недвижимости, не сможет пожаловаться на шум, если за стеной кто-то открыл столярную мастерскую или студию вокала. Нормы инсоляции в данном случае тоже не действуют.
Расположение и инфраструктура
Жилые дома и комплексы могут строиться только на землях, для этого предназначенных. Для апартаментов таких ограничений нет.
Строители и покупатели, таким образом, получают более широкий выбор локаций. Но рядом может не быть поликлиник, школ и детских садов. Обязанности возводить инфраструктурные объекты у застройщиков нет.
Если апарт-комплекс построен в центре города, в обустроенном районе, то проблем с шаговой доступностью к больницам и детским учреждениям не будет. Но если комплекс построен на территории бывшей промзоны, то жильцам придётся мириться с неудобствами.
Требования к перепланировке
Любая перепланировка помещения согласовывается с БТИ. Но процедура для разных типов апарт-комплексов различается:
- если в здании есть только апартаменты — достаточно согласования в БТИ;
- если в здании есть и обычные квартиры, то к БТИ добавляется согласование в Мосжилинспекции.
Потребуется проект перепланировки, поэтажный план здания и документы о праве собственности на недвижимое имущество.
При смешанном составе ЖК действуют те же ограничения, что и для обычных многоквартирных домов. В частности, нельзя располагать мокрые зоны над жилыми помещениями.
Когда ЖК состоит только из апартаментов, то владелец волен делать практически всё, что угодно. Свободная планировка становится по-настоящему свободной.
Коммерческое использование
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а это означает, что их разрешено использовать в различных целых: сдавать в аренду как жилое или коммерческое помещение, переделать в офис, учебную аудиторию, студию звукозаписи. Вариантов масса.
В отличие от квартиры, апартаменты для этого не нужно перерегистрировать в нежилое помещение, потому что по факту оно таковым и является.
Проживание и регистрация
Можно ли жить в апартаментах постоянно? Да, это не запрещено, но вот с регистрацией по месту жительства дело обстоит сложнее. Поскольку апартаменты — нежилое помещение, получить постоянную регистрацию (прописку) в них невозможно.
Можно оформить только временную регистрацию по месту нахождения. Она делается на срок до 5 лет и её можно продлевать. Однако, если апартаменты находятся в бизнес-центре, то владелец лишается даже такой возможности.
Человек с временной регистрацией не сможет, например, зарегистрировать ИП по месту проживания. Не сможет получать региональные пособия. Могут возникнуть сложности с оформлением кредитов.
В случае банкротства апартаменты будут выставлены на торги, даже если это единственное место жительства должника. Не станет смягчающим фактором даже проживание там детей, поскольку помещение считается коммерческим.
Что выбрать — квартира или апартаменты?
В вопросе, что купить, квартиру или апартаменты, ответ зависит от возможностей и целей самого покупателя. Например, приобретается недвижимость для жилья или для сдачи в аренду, является ли она единственной, какие преимущества даёт выбранный формат.
Предположим, человек зарегистрирован в квартире вместе с родителями и планирует купить лофт в апарт-комплексе, сохранив прописку по прежнему месту. Так он не лишится постоянной регистрации и московских льгот.
Если клиент способен приобрести недвижимость без льготной ипотеки, для него не имеет значения тот факт, что на апартаменты не выдают субсидированные кредиты.
Плюсы и минусы квартир
Преимущества владения жильём:
- недвижимость имеет статус жилого помещения;
- налоги на неё ниже, чем на коммерческую недвижимость;
- при покупке можно оформить налоговый вычет;
- есть постоянная регистрация;
- можно взять льготную ипотеку с пониженной ставкой;
- единственное жильё не продадут с торгов при банкротстве (если только квартира не находится в ипотеке).
Недостатки жилой недвижимости:
- возможности перепланировки ограничены;
- планировка квартир, как правило, традиционная;
- нельзя сдать в аренду под коммерческое использование без перерегистрации.
Плюсы и минусы апартаментов
Выгоды от приобретения апартаментов:
- есть апарт-комплексы с гостиничным сервисом;
- широкий выбор планировок, от лофта до пентхауса;
- варианты использования помещения не ограничены;
- перепланировку делать проще;
- стоимость лотов зачастую дешевле, чем стоимость квартир того же класса;
- в качестве номера гостиницы или помещения для краткосрочной аренды могут приносить высокий доход.
Недостатки апартаментов:
- социальная инфраструктура в шаговой доступности имеется не всегда;
- строительные правила и санитарные нормы для жилых помещений на апартаменты не распространяются;
- невозможно получить ипотеку с господдержкой;
- налоги на владение недвижимостью выше;
- нельзя оформить налоговые вычеты;
- коммунальные платежи на 20% больше.
Итоги
Теперь, когда вы ознакомились со всеми положительными и отрицательными сторонами апартаментов, вы сами будете решать, есть ли смысл в таком приобретении.
Чтобы вам было ещё удобнее сравнивать, мы свели все различия между квартирами и апартаментами в таблицу.
|
|
Квартира |
Апартаменты |
|
Тип помещения |
Жилое |
Статус юридически не закреплён. Определение апартаментов есть только в гостиничном хозяйстве. |
|
Разрешённое использование |
Для жилья |
Для любых целей |
|
Технические и санитарные регламенты |
Применяются строгие требования |
Специальные требования отсутствуют |
|
Наличие инфраструктуры |
Есть нормы по структуре и доступности |
Нормы отсутствуют |
|
Размер налога |
0,1–0,3% кадастровой стоимости в зависимости от её величины |
2% от кадастровой стоимости |
|
Налоговые льготы |
Можно оформить вычет |
Нельзя оформить вычет |
|
Использование материнского капитала и пособий |
Разрешено потратить на погашение ипотеки |
Нельзя потратить на погашение ипотеки |
|
Оплата коммунальных услуг |
По действующим нормативам для жилых помещений |
По нормативам для коммерческих помещений. Взимается НДС. |
|
Регистрация |
Разрешена временная и постоянная |
Разрешена только временная, на срок до 5 лет с последующим продлением |
|
Изъятие имущества за долги |
Изъять можно только жильё, находящееся в ипотеке |
Могут изъять, даже если там живут дети, а жильё является единственным |
Мы хотели бы публиковать ещё больше интересных статей, но для этого нам нужна обратная связь от наших читателей. Делитесь своим мнением в комментариях и задавайте вопросы. А мы постараемся, чтобы портал «Новостройкино» стал для вас самым полезным и удобным сервисом по выбору новых квартир.
Ещё по теме
20 октября 2025
1595
