White Box или «Под ключ»: битва отделок. Где реальная выгода, а где переплата? | Блог сервиса умного подбора новостроек

Выбор между отделкой White Box (предчистовая) и ремонтом «Под ключ» (готовая) — это, прежде всего, выбор между качеством и ценой. Многие покупатели квартир в новостройках пытаются понять: что выгоднее — взять готовое или делать с нуля? Оба варианта позволяют сэкономить время и избежать самых грязных работ, но финансовая модель у них совершенно разная.

Мы проанализировали рынок материалов и стоимость работ на конец 2025 года, чтобы ответить на вопрос: где вы переплатите больше — исправляя ремонт застройщика или доделывая White Box за свой счет?

1. Ремонт «Под ключ»: оптовая экономия или «кот в мешке»?

В формате «Под ключ» вы получаете квартиру с обоями, ламинатом/линолеумом, натяжными потолками, межкомнатными дверями и сантехникой.

remont (5).jpg

Главный финансовый плюс: Застройщик закупает материалы вагонами. То, что в розницу стоит 1000 рублей, девелопер берет за 600. Эту скидку частично транслируют покупателю. Плюс — вся стоимость ремонта «зашита» в тело ипотеки (низкая ставка, длинный срок).

Главный финансовый минус: Вы платите за материалы самого эконом-сегмента. Бумажные обои, самая дешевая подложка, «картонные» двери.

Ловушка переплаты

Если вам не понравится цвет ламината или расположение розеток в готовом ремонте, вы попадаете на двойной тариф. Сначала вы оплатили материалы и работу застройщику, а потом платите за демонтаж (снять плинтуса, отодрать обои, вывезти мусор) и новый ремонт. Обязательно посмотрите, за что переплачивают 80% покупателей новостроек.

2. White Box: плата за возможность выбора

В White Box грязные работы сделаны (стяжка, штукатурка, электрика), но финишные материалы вы покупаете сами.

remont (6).jpg

Финансовый нюанс: Вам потребуется значительная сумма наличными (или дорогой потребительский кредит) на чистовые материалы (краска, плитка, полы) и работу мастеров. В конце 2025 года стоимость финишных работ выросла на 25% из-за дефицита плиточников и маляров.

3. Считаем деньги: Аналитика IV квартала 2025

Наша команда рассчитала бюджет для двухкомнатной квартиры 50 м².

Мы сравнили три сценария:

«Заезжай и живи»: Покупаем «Под ключ» и ничего не меняем.
«White Box + Свой финиш»: Покупаем предчистовую и нанимаем бригаду для покраски/укладки пола (уровень «Комфорт»).
«Переделка»: Купили «Под ключ», но качество не устроило (меняем ламинат, обои, двери).

Статья расходов	«Под ключ» (Живем как есть)	White Box + Свой ремонт	«Под ключ» (С переделкой)
Наценка застройщика за отделку (в ипотеке)	~ 1 200 000 ₽	~ 700 000 ₽	~ 1 200 000 ₽
Демонтажные работы	0 ₽	0 ₽	~ 150 000 ₽ (снять всё, вывоз мусора)
Материалы (Чистовые)	0 ₽ (включены)	~ 950 000 ₽	~ 950 000 ₽ (купить новые)
Работы (Чистовые)	0 ₽ (включены)	~ 850 000 ₽	~ 900 000 ₽ (монтаж новых)
ИТОГО БЮДЖЕТ (Общая стоимость):	~ 1 200 000 ₽	~ 2 500 000 ₽	~ 3 200 000 ₽
Из них нужно наличными сразу:	0 ₽	~ 1 800 000 ₽	~ 2 000 000 ₽

Анализ цифр:

Самый дешевый вариант — смириться. Покупка готового ремонта «Под ключ» (если вы в нем ничего не трогаете) выгоднее White Box с самостоятельным ремонтом почти в 2 раза (1.2 млн против 2.5 млн). Застройщик делает ремонт дешевле, чем любая частная бригада в 2025 году.
Самый дорогой вариант — переделывать. Если вы берете «Под ключ» с мыслью «ламинат перестелю, обои переклею», вы теряете более 3 млн рублей. Вы платите дважды за одни и те же процессы.
Цена/качество — White Box. Вариант с White Box обходится дороже готового ремонта на ~1.3 млн рублей, но вы получаете интерьер классом выше (инженерная доска вместо линолеума, качественная краска вместо дешевых обоев).

В нашем каталоге новостроек Москвы разница в цене квадратного метра между White Box и «Под ключ» часто составляет всего 10–15 тыс. рублей, тогда как реальная рыночная стоимость чистового ремонта своими силами приближается к 35–40 тыс. рублей за метр.

Нас спрашивают

«Что лучше взять под сдачу в аренду?»

Однозначно «Под ключ». Арендаторы «амортизируют» (изнашивают) ремонт за 3–5 лет. Нет финансового смысла вкладывать 2 млн наличными в отделку White Box, чтобы через пару лет переделывать её. Математически выгоднее взять готовый ремонт в ипотеку. Чтобы найти лот с максимальной доходностью и не прогадать с локацией, рекомендуем воспользоваться услугой подбор квартиры для инвестиций. Наши эксперты найдут варианты, где готовая отделка прослужит дольше, а спрос на аренду будет стабильно высоким.

«В каком случае White Box выгоднее?»

Только если вы делаете ремонт для себя и надолго. Ремонт от застройщика («Под ключ») обычно начинает требовать внимания через 3-4 года (отклеиваются обои, стирается дешевый ламинат, текут краны). Качественный финиш, сделанный вами на базе White Box, прослужит 10-15 лет. Если разделить переплату на срок эксплуатации, White Box выигрывает в долгосроке.

«Можно ли жить в White Box?»

Нет. Это все еще стройка. Жить в бетонной пыли вредно для здоровья, а незащищенная стяжка будет пылить бесконечно. В отличие от формата «Под ключ», куда можно завезти диван в день выдачи ключей, White Box потребует еще минимум 2–3 месяца работ и вливания денег.

Резюме: Как не потерять деньги?

Если денег в обрез: Ваш выбор — «Под ключ». Вы получаете готовое жилье по оптовой цене ремонта, зашитой в ипотеку. Самостоятельный ремонт (даже самый бюджетный) в ценах 2026 года обойдется вам дороже, чем наценка застройщика.
Если есть 1.5–2 млн «свободных» денег: Ваш выбор — White Box. Вы не переплачиваете за демонтаж убогой отделки, а сразу инвестируете в качественные материалы, которые прослужат долго.
Запрещенный прием: Никогда не берите «Под ключ», если планируете хоть что-то менять. Демонтаж сегодня стоит дорого. Либо принимайте как есть, либо берите предчистовую.