Приемка квартиры: алгоритм проверки качества и чек-лист для дольщика | Блог сервиса умного подбора новостроек

Процесс приобретения недвижимости не заканчивается на этапе выбора локации и подписания договора долевого участия. Если поиск подходящего варианта, например, через новостройки Москвы на карте, и изучение юридических нюансов сделки (подробнее об этом в материале «Как безопасно купить квартиру») — это стратегические этапы, то приемка готового объекта — это тактическая задача, требующая внимательности и технических знаний.

Передача ключей — юридически значимое действие. Подпись в акте приема-передачи фиксирует согласие дольщика с текущим состоянием квартиры.

Важно: Согласно законодательству, бремя содержания имущества переходит к собственнику с момента подписания акта. Все дефекты, не зафиксированные в дефектной ведомости до этого момента, владелец будет вынужден устранять за свой счет. В постановлении Правительства N 2226 от 30 декабря 2025 года содержатся поправки в действующий временный порядок приемки квартир.

Базовый инструментарий для осмотра

Для объективной оценки качества строительных работ простого визуального осмотра недостаточно, а покупка профессионального оборудования (тепловизоров, лазерных нивелиров) ради одного раза часто экономически нецелесообразна. В качестве рациональной альтернативы можно делегировать технический аудит специалистам: например, услуга «Приемка Lite» позволяет провести экспертную проверку основных параметров без переплат. Если же вы решили проводить инспекцию полностью самостоятельно, вам потребуется подготовить следующий набор инструментов:

priemka (2).jpg

Рекомендуется подготовить минимальный набор инструментов, который позволит выявить скрытые недостатки:

Мощный фонарь. Необходим для проверки углов, качества покраски и осмотра помещений при отсутствии стационарного освещения.
Лазерный или пузырьковый уровень. Используется для проверки отклонения стен и стяжки пола от горизонтали и вертикали.
Лист бумаги (А4) или зажигалка. Нужны для тестирования тяги в вентиляционных каналах.
Компактный электроприбор. Зарядное устройство или индикаторная отвертка для проверки напряжения во всех розеточных группах.

Ключевые этапы проверки

Осмотр целесообразно проводить в светлое время суток, двигаясь от входной группы вглубь помещения.

1. Оконные блоки и двери

Входная дверь должна иметь исправные замки и уплотнительные контуры, исключающие сквозняки. Полотно проверяется на наличие механических повреждений. Наиболее пристального внимания требуют окна. Стеклопакеты осматриваются на наличие окалин (следов сварки) и трещин. Фурнитура должна работать плавно, без заеданий, а створки — не задевать раму при открывании.

2. Геометрия и поверхности

Вне зависимости от того, решили вы купить новостройку в Москве с отделкой white box или в черновом варианте, существуют строительные допуски. Стены не должны иметь существенных отклонений по вертикали, а стяжка пола — трещин и отслоений (глухой звук при простукивании говорит о пустотах). В квартирах с чистовой отделкой проверяется качество укладки напольных покрытий (отсутствие зазоров, прогибов) и поклейки обоев (отсутствие пузырей и отслоений).

3. Инженерные системы

Работоспособность вентиляции — критический параметр микроклимата. Лист бумаги должен удерживаться на решетке потоком воздуха при приоткрытом окне. Водоснабжение и отопление инспектируются на предмет герметичности: вокруг стояков, радиаторов и запорной арматуры не должно быть следов влаги.

Цифра: По статистике профильных компаний, до 90% квартир в новостройках сдаются с недочетами. Чаще всего встречаются нарушения регулировки окон (около 30% случаев) и мелкие дефекты отделки.

Оформление результатов приемки

Если в ходе осмотра выявлены недостатки, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи до их устранения. Составляется дефектная ведомость (акт несоответствия) в двух экземплярах, где детально описываются все нарушения. Застройщик обязан устранить их в установленные законом сроки (как правило, до 45 дней) или компенсировать стоимость работ.

После успешной приемки и получения ключей наступает этап оформления собственности и переезда. Полный перечень дальнейших действий мы собрали в инструкции «Что нужно сделать после покупки квартиры: 7 обязательных пунктов».

Нас спрашивают

«Стоит ли придираться к мелочам, вроде царапины на раме, если в остальном квартира отличная? Не затянет ли это выдачу ключей?»

Здесь нужно искать баланс. Формально вы имеете право требовать устранения любой царапины. На практике, если дефект мелкий и косметический (например, скол на ручке окна или царапина на подоконнике), а вам нужно срочно заезжать на ремонт, иногда проще принять квартиру «как есть» или договориться о компенсации стройматериалами. Но если речь идет о разбитом стеклопакете, неработающей вентиляции или кривых стенах — подписывать акт нельзя ни в коем случае. Устранение таких проблем своими силами обойдется вам в десятки тысяч рублей.

«Обязательно ли нанимать профессионального приемщика или можно справиться самому?»

Это вопрос экономики и вашего спокойствия. Если вы принимаете «бетонную коробку» без отделки, то с уровнем и рулеткой вполне можно справиться самостоятельно — там просто нечему ломаться, кроме стен и окон. Но если квартира с отделкой white box или «под ключ», мы настоятельно рекомендуем пригласить специалиста. У них есть дорогостоящее оборудование (тепловизоры, анемометры, тестеры электрики), которое находит скрытые протечки, мостики холода и проблемы с проводкой. Как правило, стоимость услуг приемщика окупается найденными дефектами в десятикратном размере.

«Что делать, если я подписал акт, а через месяц потекла труба или промерзла стена? Все, поезд ушел?»

Нет, поезд не ушел. Подписание акта означает, что у вас нет претензий к явным дефектам (царапинам, сколам) на момент осмотра. Но на новостройки действует законная гарантия: 5 лет на конструктив здания (стены, крыша) и 3 года на инженерные коммуникации (трубы, электрика, батареи). Если через полгода обнаружится скрытый брак — например, лопнет труба в стяжке или появится плесень из-за промерзания шва — вы пишете претензию застройщику, и он обязан устранить это по гарантии.