К январю 2026 года российский рынок недвижимости столкнулся с парадоксальной ситуацией. С одной стороны, механизм эскроу-счетов отладил систему защиты дольщиков, снизив риски недостроя до минимума. С другой – высокая ключевая ставка ЦБ и снижение спроса заставляют девелоперов искать обходные пути для получения «живых» денег здесь и сейчас.
В погоне за ликвидностью компании все чаще предлагают покупателям схемы покупки квартиры, которые выводят сделку из правового поля 214-ФЗ. Ниже – детальный разбор законодательных изменений 2025-2026 годов и главных ловушек, о которых менеджеры по продажам предпочитают умалчивать.
Главный риск 2026 года
Это критически важный момент, с которого нужно начинать любой диалог в офисе продаж.
В условиях жесткого контроля за проектным финансированием застройщикам невыгодно держать деньги на счетах эскроу – они «заморожены» банком до ввода дома в эксплуатацию. Чтобы получить доступ к денежным средствам раньше времени, некоторые игроки рынка реанимировали «серые» схемы продаж, популярные до 2019 года.
Единственный законный способ покупки квартиры в строящемся доме – это Договор долевого участия (ДДУ). Только он гарантирует, что ваши средства лежат на специальном банковском счете и застрахованы государством через Агентство страхования вкладов (АСВ).
Если менеджер предлагает подписать любой другой документ, вы теряете защиту Федерального закона № 214-ФЗ. Самые распространенные суррогаты ДДУ в 2026 году:
-
ПДКП (Предварительный договор купли-продажи). Юридически это лишь обещание заключить сделку в будущем. Деньги по нему идут напрямую на расчетный счет застройщика, минуя систему эскроу. В случае банкротства девелопера вы становитесь кредитором третьей очереди без залоговых прав на недвижимость.
-
Договор инвестирования. Часто маскируется под «спецпредложение для инвесторов» со сниженной ценой квадратного метра.
-
Договор бронирования (на полную стоимость). Застройщик предлагает внести 100% цены квартиры как «обеспечительный платеж».
|
Тип договора |
Куда идут деньги |
Страховка АСВ |
Риск потери средств |
|
ДДУ (214-ФЗ) |
Эскроу-счет в банке |
Есть (до 30 млн ₽) |
Минимальный |
|
ПДКП |
Расчетный счет компании |
Нет |
Высокий |
|
Договор инвестирования |
Счет юрлица |
Нет |
Критический |
При выборе новостройки в Москве, например, в ЖК «Саларьево Парк» или масштабных проектах комфорт-класса вроде «Символ», риск столкнуться с такими схемами минимален – крупные системные девелоперы соблюдают закон. Однако в объектах точечной застройки или у компаний средней руки попытки обойти эскроу встречаются все чаще.
Ловушка рассрочки
Из-за заградительных ипотечных ставок (рыночная ипотека в январе 2026 года превышает 20% годовых) рассрочка от застройщика стала главным драйвером продаж. Но именно здесь покупателей часто вводят в заблуждение, подменяя понятия.
Менеджеры могут утверждать: «Это внутренняя рассрочка, поэтому платите нам на расчетный счет, а не в банк-агент». Это нарушение закона.
Как должно быть. Даже если вы платите частями, вы обязаны заключить ДДУ с обязательной регистрацией в Росреестре. Все платежи (первый взнос и ежемесячные транши) должны поступать исключительно на эскроу-счет в уполномоченном банке.
В чем подвох. Если вам предлагают переводить деньги напрямую юрлицу под предлогом рассрочки, вам подсовывают ПДКП. Это «серая» сделка.
Если застройщик объявляет дефолт (а аналитики прогнозируют волну банкротств к концу 2026 года из-за дорогих кредитов), покупатели с «серыми» рассрочками остаются без защиты Фонда развития территорий. При рассмотрении вариантов требуйте подтверждения, что рассрочка привязана к договору долевого участия.
Новые правила эскроу для частных домов
С 1 марта 2025 года Федеральный закон № 186-ФЗ сделал использование эскроу-счетов обязательным для подрядчиков в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Рынок загородной недвижимости проходит жесткую трансформацию.
Теперь строить частные дома с привлечением средств граждан могут только компании, прошедшие верификацию и включенные в ЕИС ЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
Для покупателя загородной недвижимости это создает 2 сценария:
-
Безопасный: подрядчик есть в реестре ЕИС ЖС, деньги депонируются на эскроу. Если стройка встанет, банк вернет средства в полном объеме.
-
Рискованный: подрядчика нет в реестре. Он предложит обычный договор строительного подряда с предоплатой «на руки». В этом случае гарантии АСВ не действуют, и риск недостроя ложится на плечи заказчика.
Выбирая дом в коттеджных поселках, обязательно запрашивайте выписку о включении компании-застройщика в официальный реестр.
Страховой лимит АСВ
В конце 2025 года одной из самых обсуждаемых новостей стало повышение лимита страхового возмещения по эскроу-счетам. Однако здесь важно разделять заголовки СМИ и юридическую практику.
Законопроект о повышении суммы страховки с 10 млн до 30 млн рублей был согласован регуляторами. Это реакция на инфляцию. В Москве средняя стоимость двухкомнатной квартиры уже превысила 26 млн рублей, и старый лимит в 10 млн не покрывал даже 50% рисков при отзыве лицензии у банка.
Однако юристы указывают на правовую коллизию: автоматический пересчет страховой суммы для уже открытых счетов эскроу часто не предусмотрен. Если вы заключили ДДУ в 2025 году, а закон вступил в силу в 2026-м, при страховом случае вам могут выплатить только прежние 10 млн рублей.
Это особенно критично для покупателей бизнес-класса, в которых стоимость лотов значительно превышает базовые лимиты страхования вкладов.
Новые правила приемки квартир
В 2025-2026 годах законодательно изменены правила приемки квартиры в новостройке. Это ограничило возможности так называемого «потребительского терроризма». Ранее дольщики могли затягивать подписание акта приема-передачи из-за мелких недочетов, не давая банку раскрыть эскроу-счет в пользу застройщика. Теперь действуют жесткие правила:
-
Регламентированный срок устранения недостатков застройщиком – 60 дней.
-
Если дольщик уклоняется от приемки более 1 месяца без фиксации существенных недостатков (делающих жилье непригодным), застройщик подписывает односторонний акт.
После этого банк производит раскрытие эскроу-счета, и деньги уходят девелоперу. Ссылка на косметические дефекты больше не блокирует перевод средств. Покупателям в комплексах с чистовой отделкой, нужно быть готовыми к оперативной приемке с привлечением профессиональных экспертов, чтобы успеть юридически зафиксировать дефекты в отведенное законом окно.
Резюме для покупателя
Система эскроу надежна, но только если вы находитесь внутри ее правового контура. Чтобы вам было легче ориентироваться в новых правилах, подготовили чек-лист безопасности сделки:
-
Только ДДУ (214-ФЗ). Отказывайтесь от ПДКП, инвестиционных договоров и схем бронирования.
-
Рассрочка = Эскроу. Если деньги просят перевести на расчетный счет застройщика – это «серая» схема.
-
Проверка банка. Уточняйте в банке-агенте, распространяется ли новый лимит страховки в 30 млн рублей на ваш договор.
-
Дисциплина приемки. Не затягивайте с осмотром квартиры, иначе деньги уйдут застройщику автоматически через односторонний акт.
Помните, что в 2026 году безопасность сделки с недвижимостью зависит не только от федеральных законов, но и от того, насколько внимательно вы читаете условия договора.
Частые вопросы (FAQ) об эскроу-счетах в 2026 году
1. Действует ли новый лимит страховки 30 млн рублей на старые договоры?
Это зависит от даты регистрации вашего ДДУ. Юридическая практика 2026 года показывает, что автоматический пересчет страховой суммы происходит не всегда. Если договор был заключен до вступления поправок в силу, при отзыве лицензии у банка АСВ может выплатить только прежние 10 млн рублей. Рекомендуем запросить в банке-агенте дополнительное соглашение или справку об актуальном лимите возмещения по вашему счету.
2. Можно ли забрать деньги с эскроу-счета, если передумал покупать квартиру?
Просто так забрать средства нельзя. Деньги на эскроу-счете блокируются до ввода дома в эксплуатацию. Вернуть их можно только при расторжении Договора долевого участия (ДДУ). Основания для этого строго регламентированы 214-ФЗ. Например, нарушение застройщиком сроков сдачи объекта более чем на 2 месяца или существенные дефекты качества строительства. В этом случае счет раскрывается, и банк возвращает средства покупателю, а не девелоперу.
3. Обязательно ли открывать эскроу при строительстве частного дома (ИЖС)?
С марта 2025 года (согласно 186-ФЗ) использование эскроу стало обязательным стандартом для подрядчиков, работающих с привлечением средств граждан. Если строительная компания предлагает работать по старинке (предоплата на руки) и отказывается использовать эскроу-счет, это «красный флаг». Скорее всего, подрядчик не прошел верификацию в ЕИС ЖС, и такая стройка несет высокие риски недостроя.
4. Начисляются ли проценты на деньги, лежащие на эскроу-счете?
Нет, эскроу-счет – это не депозит. Проценты на размещенную сумму не начисляются ни дольщику, ни застройщику. Это плата за безопасность. Деньги «заморожены» и изолированы от рисков бизнеса девелопера. Однако инфляция 2026 года обесценивает эти средства, поэтому при расторжении договора вы получаете только номинальную сумму взноса, без индексации.
Статья носит информационный характер. Для проверки вашего договора обратитесь к юристу.
Ещё по теме
12 августа 2025
2170
